Центр Омска вступает в эпоху великого передела. То, что еще вчера казалось отдаленной перспективой из красивых рендеров в кабинетах мэрии, сегодня обретает четкие контуры строительных заборов, гула тяжелой техники и споров о компенсации.
Программа комплексного развития территорий, призванная заменить неопрятный частный сектор современными высотками, для тысяч омичей может обернуться не радужным новосельем, а борьбой за право жить в своем доме. Это коснется и жителей частного сектора, которые пытаются договориться с застройщиками, и тех, чьи дома уже определили под снос, включив их в границы КРТ.
Рекордные планы
Масштабы грядущей перестройки Центрального округа впечатляют своей географией и временнЫми горизонтами, однако за сухими цифрами площадей скрывается радикальная смена городского ландшафта.
Одной из первых под ковш экскаватора может пойти территория в самом сердце города – пятачок между улицами Сенная, Чехова и Газетным переулком площадью 0,16 га. На этом участке в течение семи лет планируют возвести как минимум 1,5 тыс. кв. метров жилья малой и средней этажности, разбавив их офисными центрами, магазинами и ресторанами.
Куда более внушительный фронт работ разворачивается в районе Северных. Здесь под КРТ отдают два смежных участка общей площадью 2,34 га в границах улиц 7-я Северная, Герцена, 3-я Северная и Осоавиахимовская. В планах – десятилетка большой стройки, итогом которой станут высотки общей жилой площадью не менее 17 400 кв. метров.
Аналогичный срок реализации – 10 лет – отведен и на застройку квартала между улицами Пушкина, Маяковского, Маршала Жукова и Бульварной, где инвестор должен сдать почти 20 тыс. кв. метров нового жилья.
Однако настоящим «гигантом» реновации станет проект в границах улиц Лермонтова, 3-й Разъезд, Красных Зорь и 24-я Линия. Огромная территория площадью 14,45 га фактически превратится в автономный микрорайон, который будут осваивать 15 лет. Здесь застройщику предписано возвести минимум 85 120 кв. метров жилья и сопутствующую социальную инфраструктуру.
В общей сложности эти четыре площадки в центре Омска должны дать городу как минимум 123,8 тыс. кв. метров новой недвижимости. Для этого в районах, отданных под «комплексное развитие», под снос пойдут 129 частных и 9 многоквартирных жилых домов.
Еще одну гигантскую территорию под КРТ выделили в границах улиц 16-я Северная – Красный Пахарь – 7-я Северная – Герцена. Ее площадь составляет 29,5 гектара. Несмотря на подготовленную документацию, застройщики пока не спешат заходить на этот объект. Освоение участка подразумевает снос трех многоквартирных домов и ликвидацию около 500 частных домовладений.
Схожая ситуация наблюдается и на другой утвержденной площадке в границах улиц Авангардная – 4-я Челюскинцев – Сурикова – 1-я Челюскинцев. Здесь под нужды КРТ отведено 10,1 га земли, где сегодня располагается более 150 частных домов, подлежащих сносу.
География грядущего сноса не ограничивается только центром Омска; аппетиты градостроителей распространяются на все округа города. Помимо уже утвержденных площадок, мэрия Омска представила внушительный список из 11 потенциальных участков для КРТ общей площадью 155,8 га.
Самый мощный «разгул» застройщиков ожидается на Левобережье: в Кировском округе намечено сразу четыре территории, включая жилую застройку в районе улицы Семиреченской, Новостройки, а также большой квадрат в границах улиц Матросова, Мельничной, Можайского и 6-й Самарской. Кроме того, под застройку могут пойти пустыри в районе улицы Волгоградской.
Не менее амбициозные планы озвучены для Ленинского округа, где планируется перекроить три территории. В их числе жилой массив в границах улиц 1-й и 3-й Чередовой, Лагоды и Ушинского, а также участки в границах улиц 1-й Тепловозной и 1-й Электровозной.
В Октябрьском округе внимание привлекли свободные участки в районе 5-й Кордной, а в Советском – район улиц 50 лет Профсоюзов, 20 Партсъезда и Комбинатского переулка.
Особого внимания заслуживает проект, «разрезающий» границы сразу двух округов – Центрального и Октябрьского. Речь идет о колоссальной территории в границах улиц Лермонтова, 27-й Линии, Красных Зорь, а также Масленникова и 20 лет РККА. Также в списке потенциальных жертв реновации значится жилой сектор в районе улицы 10 лет Октября.
По официальным данным, в Омске планируется снести минимум 791 жилое строение. Суммарная площадь территорий, вовлеченных в процесс комплексного развития, составляет 212,35 га, или 2,1 млн кв. м.
Фактически городская администрация нарисовала карту, где «белые пятна» частного сектора заменяются на новенькие микрорайоны. Однако за этим масштабным планированием стоит главный вопрос: соблюдение прав тысяч омичей, чье имущество попадает в границы перестройки. Ведь, как показывает практика, интересы жителей часто оказываются на периферии внимания властей, а люди остаются один на один с возможностями девелоперов.
Земля в центре = хрущевка на окраине
Комплексное развитие территорий на практике часто ставит собственников в заведомо проигрышное положение. Показательная история развернулась в границах улиц Маяковского, Масленникова, 7-я Линия и 8-я Линия. Договор на освоение этого участка был подписан городскими властями и инвестором уже давно, однако самих омичей, чьи судьбы оказались вплетены в этот бизнес-план, проинформировать «забыли». О том, что их дома пойдут под снос, некоторые жители и вовсе узнали от журналистов, а не от представителей мэрии или компании-застройщика.
Лишь спустя несколько месяцев чиновники вышли на связь с людьми, однако конструктивного диалога не получилось. Предложенная компенсация за земельные участки и постройки вызвала у собственников шок и закономерное недовольство. По мнению жителей, озвученные суммы не имеют ничего общего с реальной рыночной стоимостью недвижимости в центральной части города: за участок, на котором могут жить целыми семьями, власти предложили 4,14 млн рублей компенсации. Омичи всерьез сомневаются, что на эти деньги они смогут приобрести хотя бы равноценное жилье для переезда, не говоря уже о сохранении того уровня комфорта, который дает собственный дом с участком.
Ситуация усугубляется тем, что правила игры в системе КРТ выглядят как игра в одни ворота. Собственникам 14 домов на данном участке фактически выдвинули ультиматум: отсутствие согласия на заведомо невыгодную сделку трактуется как отказ от заключения договора. А дальше вступает в силу жесткий юридический механизм: в случае упорства владельцев их имущество может быть изъято в принудительном порядке, после чего строения пойдут под снос.
Несмотря на предупреждения о принудительном изъятии, на сегодняшний день никаких работ на территории будущего микрорайона не ведется – частный сектор застыл в тревожном ожидании.
Если расселение небольшого пятачка с 14 домами превратилось в затяжной конфликт, то грядущий снос сотен домовладений по всему городу рискует обернуться для омичей настоящей катастрофой. Масштаб проблемы таков, что без изменения подходов к оценке и защите прав собственников, «комплексное развитие» может стать синонимом массового нарушения прав граждан, оставляя тысячи людей у разбитого корыта ради интересов крупных девелоперов.
Комплексная застройка «бескровными» методами
Однако есть и другой способ построить новое жилье, не прибегая к сносу домов, бесконечным спорам и переоценке имущества. Речь идет о территориях, где интересы крупных застройщиков не входят в лобовое столкновение с судьбами простых горожан. В эту категорию попадают различные заброшенные комплексы, пустующие окраины и коммерческие площадки, которые можно «вписать» в застройку и сделать полноценной частью района.
Одним из примеров «бескровного» освоения городских пространств может стать амбициозный проект застройки территории Сибзавода. Здесь владелец выкупил 13 га земли под строительство нового микрорайона. Планируется построить жилые многоэтажки, школу, детский сад, бульвары и спортивные площадки. Ради этого «города в городе» под снос пойдут не жилые дома, а коммерческие объекты: клуб «Ангар», рестораны Mishkin&Mishkin и «Джорджина», а также два магазина.
Как сообщили «Омск-информу» владельцы популярных заведений, у них имеются длительные договоры аренды на землю и помещения. Пока бизнес переезжать не собираются. Вероятно, общепит и магазины собираются «вписать» в новый ЖК.
Несмотря на отсутствие частных домов в зоне застройки, проект на архитектурно-градостроительном совете одобрения пока не получил. Основная претензия чиновников – транспортный вопрос. Прилегающие улицы уже сегодня работают на пределе возможностей, и появление огромного жилого массива может окончательно парализовать движение в этой части города. Сроки реализации пока туманны, известно лишь, что стройка пойдет в девять этапов, начиная от берега Иртыша.
Еще одним примером освоения территорий, не обремененных частным сектором, стал проект федерального девелопера «GloraX Заозерная». Компания нацелилась на правый берег Иртыша, где планирует возвести элитный жилой комплекс. В отличие от конфликтных зон в центре города, здесь стройка развернется на месте заброшенного санатория «Рассвет». Проект выглядит по-настоящему масштабно: к 2031 году здесь должны вырасти 11 домов высотой до 24 этажей.
На территории бывшего санатория появится 2677 квартир, рассчитанных почти на 4 тыс. жителей. Застройщик также берет на себя обязательство благоустроить ныне пустующий и дикий берег Иртыша, превратив его в современную набережную.
Такой подход, когда вместо руин старого санатория и заросшего пустыря появляется благоустроенная рекреационная зона, мог бы стать эталонным для КРТ. Здесь нет места драмам с выселением из родовых гнезд, а город получает развитие прибрежной линии за счет инвестора.
Затеянное властями «комплексное развитие» на месте уже обжитых районов Омска превращается в уравнение, где интересы омичей намеренно вынесены за скобки. Пока девелоперы рисуют красивые дома на месте «золотой» земли в центре, тысячи омичей, живущих на условных Северных и Линиях, оказываются перед лицом личной катастрофы. Право собственности на деле разбивается о жесткие механизмы принудительного изъятия, оставляя людей в роли досадной помехи на пути большого строительного бизнеса.
С живущими много лет в центре города омичами девелоперы планируют разговаривать на языке ультиматумов, а за их «рухлядь» выплатить мизерные компенсации, на которые невозможно воссоздать утраченный уклад жизни. Выбранный властями путь «бульдозерной реновации» может завести в тупик противоречий не только девелоперов, но и развитие города. Города, в котором главной ценностью являются люди. По крайней мере, так постоянно говорят чиновники разных мастей.