С 1 апреля в России заработает «новая» ипотека на новостройки. Но есть ли в Омске выбор жилья, которое подходит под изменившиеся условия?

В День смеха, 1 апреля, в России запускают новую льготную ипотеку по «несмешной» ставке 12 % годовых. Соответствующее распоряжение ранее подписал президент Владимир Путин.До недавнего времени ставка по льготной ипотеке на новостройки составляла 7 % годовых.

Напомним, что льготная ипотека на новое жилье действует в России с 1 июля 2020 года. Тогда, в разгар пандемии, эту меру ввели для поддержки строительной отрасли и стимулирования спроса на жилье. Кредиты давали под 6,5 % годовых. В условиях ограниченного предложения со стороны застройщиков уже к осени того года стоимость жилья в стране резко выросла, на 20–25%. Пошли вверх цены на квартиры и в Омске. За год – с июля 2020-го по июль 2021 года – стоимость стандартной «однушки» в новостройке в среднем увеличилась почти на миллион рублей.

В июле 2021 года начала действовать обновленная программа льготной ипотеки на новостройки, ставка выросла до 7 % годовых, а сумма кредита была снижена с 6 до 3 млн рублей. Тем не менее омичи раскупили даже сильно подорожавшие квартиры, и на рынке образовался жесткий дефицит жилья. Его буквально «сметали». Это привело к тому, что рынок недвижимости новостроек опустел.

В конце февраля текущего года Банк России повысил ключевую ставку до рекордных 20 %, что автоматически повлекло повышение ставок по кредитам до 20–25 %. Подорожала и ипотека – на вторичное жилье сегодня банки предлагают взять кредит под 22 %. Ставка по льготной ипотеке, как говорилось выше, увеличилась с 7 до 12 % годовых, а максимальную сумму кредита снова подняли с 3 до 6 млн рублей.

Очевидно, что сейчас брать ипотеку на новостройки куда выгоднее, чем покупать «вторичку» под 22 % годовых. Но хватит ли омичам нового жилья?

Что и где строят в Омске?

Если обратиться к специализированным ресурсам, то можно найти объявления о продаже лишь 178 готовых квартир в трех жилищных комплексах. Чуть более года назад в формате «здесь и сейчас» можно было найти информацию о продажах более 2 тыс. квартир в новостройках. Теперь застройщики ведут реализацию квартир «с колес».

По данным регионального Минстроя, за прошлый год застройщики ввели в эксплуатацию более 639 тыс. кв. м жилья. Две трети приходится на Омск, это 423 тыс. «квадратов». Многоквартирных домов в городе было сдано на 8 меньше – 29 штук. Их площадь сократилась на 6 % – до 262 тыс. кв. м.

Директор ГК «Стройбетон» Олег Золотов считает, что новых квартир для желающих приобрести жилья хватит. Даже по ставке 12 % годовых. 

– Квартир новых хватит, – говорит предприниматель. – Мы строим постоянно, в этом году 100 тысяч квадратных метров введем. Конечно, 12 % – это не 7, но и не 20 % годовых. Понятно, что покупателей будет меньше, но поток останется. Наши планы по строительству жилья не поменялись. 

По словам застройщика, его компания возводит дома в разных районах города.

– Два дома сдаем на Левом берегу в ЖК «Гармония жизни» у «Арены Омск». В Амурском проектируем новый микрорайон, который будет ближе к Пушкинскому тракту. Там будут и 5-этажки, и несколько «свечек» 16-этажных, остальное – десятиэтажки. Начали строительство первого дома в ЖК «Сады наука» на проспекте Королева, – добавил Золотов.

Заместитель директора ООО «Новострой КПД плюс» (АО «ЗЖБИ-6») Вячеслав Гуринов отмечает большой спрос на однокомнатные квартиры. Омичи инвестируют в них свободные деньги.

– Как только начинается экономический кризис, люди переориентируются на небольшие квартиры. И в 2009 году, и в 2015 году в первую очередь однокомнатные уходили. И только потом люди покупали двух-, трехкомнатные. И сейчас в первую очередь будут разбирать однокомнатные квартиры. Мы только выставили на бронирование новый дом, «однушки» в нем разобрали моментально, – сообщил Гуринов.

АО «ЗЖБИ-6» по итогам 2021 года оказалось на втором месте по количеству сданных квадратных метров жилья в городе. Компания построила несколько домов в «Тарской крепости», в ЖК «Регата», а также на 4-й Марьяновской.

– В «Тарской крепости» в ближайшее время сдаем последний дом, там все квартиры забронированы. Выставили на бронирование дом в ЖК «Регата», в апреле будем выходить на бронирование новой многоэтажки на 2-й Тюкалинской, – рассказал Вячеслав Гуринов. – Квартиры в Омске есть, мы строим, «Стройбетон» строит, «Сибградстройдеталь» строит, Трест-4 строит, «Манрос» строит. Что там будут приезжие господа строить, сказать сложно. Пока, в принципе, хватает жилья.

Тот же «Стройбетон» уже почти два года не выкладывает информацию о сданных домах на своем сайте, так как квартиры в них раскупаются очень быстро. Быстро омичи раскупают квартиры и у «Сибградстройинвеста», основной проект которого – это микрорайон «Кузьминки». Сейчас в «Кузьминках» идет бронирование и продажа квартир в четырех последних домах микрорайона со сдачей жилья в 2023 году. Здесь стоимость квартир с предчистовой отделкой начинается от 3,65 млн рублей.

Неподалеку от «Кузьминок» возводит жилье еще один крупный омский застройщик – Трест № 4. В прошлом году этот застройщик уже сдал половину 15-этажного жилого дома на 490 квартир, построенного возле перекрестка Крупской и Перелета. В отличие от «Стройбетона» или «ЗЖБИ-6», сдающих жилье «под ключ», 4-й трест преимущественно возводит жилье с предчистовой отделкой. Тем не менее и здесь омичи уже практически раскупили все квартиры.

Еще один застройщик – компания «Сибирский строитель» в начале марта сдала 10-этажку на 138 квартир неподалеку от метромоста. Дом входит в ЖК «Енисейский». Стоимость «однушки» в этой многотажке начинается от 4 млн рублей. Но в квартирах еще необходимо делать ремонт. В этом же ЖК в ближайшее время планируется возвести еще один жилой дом.

В прошлом году стало известно о том, что в Омске появятся иногородние застройщики – компании «Эталон» и «Брусника». В частности, «Эталон» намерен застроить участок на Волгоградской, а «Брусника» – возвести жилье неподалеку от «Прибрежного» в пойме Иртыша.

В декабре 2021 года «Эталон» получил разрешение на строительство 3 из 14 домов первой очереди жилого квартала «Зеленая река» на Волгоградской. Помимо жилых домов там возведут детский сад, встроенные коммерческие помещения, паркинги и благоустроенные дворовые зоны. По состоянию на конец марта в микрорайоне «Зеленая река» забиты сваи под три первых жилых дома.

Екатеринбургская «Брусника» в настоящее время проектирует «Кварталы Драверта» неподалеку от Прибрежного. Первая очередь микрорайона состоит из четырех 17-этажных «свечек» с подземным паркингом, зоной ретейла и зелеными дворами, закрытыми от машин. Пока речи о бронировании жилья в этом микрорайоне не идет.

Во сколько сегодня обойдется квартира?

Квартиры в Омске дорожают постоянно. За полтора года жилье подорожало примерно на 50 %. Застройщики связывают это со значительно возросшими издержками: подорожало буквально все – от розеток до арматуры. При этом, скорее всего, рост стоимости недвижимости в этом году приостановится.

– Удорожание стройматериалов уже прошло: металл в прошлом году в два раза подорожал. Сейчас речь идет об удешевлении металла, но не более чем на 5 %. Пока сложно сказать, как будет развиваться ситуация. Будем переходить на импортозамещение. Вместо импортных китайских лифтов будем отечественные использовать. На отечественные электроматериалы будем переходить. Щебень, песок – это все наше, здесь цены скорректировались незначительно, – отмечает Олег Золотов.

Вячеслав Гуринов предрекает спад спроса на жилье из-за снижения покупательной способности населения и повышения ставок по ипотеке.

– Теоретически, будь это 2017 год, то новая ставка в 12 % была бы нормальной. Сейчас же прошло подорожание жилья, а зарплаты остались на прежнем уровне. Поэтому спрос на приобретение жилья уменьшится. Ожидаем небольшую стагнацию на этом рынке. Конечно, мы не можем прогнозировать глобальные геополитические события. Идет большой спрос на однокомнатные квартиры, но если сейчас мы начнем закладывать однокомнатные квартиры, они появятся через 1,5 года, а что там будет? В моменте переигрывать проекты очень сложно, – подчеркнул эксперт.

Прямо сейчас купить жилье в новостройке в Омске можно, но выбор невелик. Особенно, если речь идет об однокомнатных квартирах эконом-класса. Как правило, нужно бронировать квартиры и ждать сдачи дома от 1–2 до 12–14 месяцев. При этом доступность жилья упала. Во-первых, подорожали сами новостройки. Во-вторых, выросли ставки по ипотеке. А зарплаты омичей остались на том же уровне. Отсюда – снижение покупательной способности населения.

Без реального роста доходов населения говорить о повышении спроса на жилье не приходится. Для кого собрались строить целые микрорайоны иногородние компании – вопрос открытый. Возможно, к моменту сдачи их домов экономическая ситуация в стране и регионе изменится в лучшую сторону. 

Сергей Энквист