У хорошей архитектуры есть почти мистическое свойство – предугадывать желания. Иногда задолго до того, как будущий житель сам поймет, чего ему не хватает для счастья. Но за этой магией стоят вполне земные инструменты: социологические исследования, анализ привычек и разговоры с новоселами. Как девелоперы превращают пожелания покупателей в архитектурные решения?
Что нужно горожанину
С высоты птичьего полета город выглядит почти безупречно: стройные линии магистралей, геометрия кварталов, аккуратные прямоугольники домов. Есть лишь одна проблема – оттуда совершенно не видно людей.
В 1960-х годах супруга датского урбаниста Яна Гейла спросила мужа: почему архитекторы так много думают о зданиях и так мало о людях? Гейл начал наблюдать за Копенгагеном и пришел к выводу: значительная часть городской жизни разворачивается между домами. На улицах, площадях, в парках – там, где люди встречаются, разговаривают и задерживаются без особой причины. Чтобы понять город, нужно смотреть на него с уровня человеческого роста.
Сегодня у архитекторов есть способы проверить, насколько хорошо их идеи выдерживают встречу с реальностью. Исследователи опрашивают жителей, измеряют параметры микроклимата, анализируют цифровые данные. Так выясняется, совпадает ли жизнь в готовом доме с замыслами его создателей.
В дублинском Wilton Park такой диалог стал частью управления территорией. Здесь изучают, как люди пользуются общественными пространствами, и меняют их с учетом результатов. В 2023–2024 годах появились шезлонги, занятия йогой и дополнительное озеленение. Казалось бы, мелочи. Но иногда продуманное место для отдыха говорит о качестве городской среды больше, чем самый эффектный архитектурный рендер.
Как измерить желания
В России привычка спрашивать горожан об их предпочтениях сегодня становится частью градостроительной практики. Социологи используют количественные опросы, фокус-группы и соучаствующее проектирование, когда жители сами обсуждают будущие общественные пространства.
У девелоперов задача сложнее: им приходится изучать желания людей, которые пока даже не видели своего будущего дома. Так, в компании «Донстрой», более 30 лет работающей на рынке, исследования начинаются задолго до передачи ключей. Застройщик анализирует покупательские предпочтения, отслеживает тренды, проводит опросы и глубинные интервью. Но самое интересное начинается после новоселья, когда архитектурные замыслы проходят проверку жизнью. Первую обратную связь собирают при передаче квартиры. Иногда она касается деталей, которые легко упустить на чертежах, например освещения во входной группе.
Для прямого диалога с резидентами компания использует «книгу жителя» – инструмент обратной связи через собственные каналы коммуникации. Через пять–семь месяцев после заселения девелопер вновь обращается к новоселам, оценивая удовлетворенность домом и его сервисами. Исследования повторяются ежегодно, а результаты учитываются при совершенствовании готовых объектов и разработке новых.
Прямое общение с резидентами дает девелоперу большой объем ценных данных, которые помогают принимать архитектурные и технические решения в новых проектах. Примером особого внимания к запросам горожан стал проект «Событие», который компания реализует в московском районе Раменки.
Место встречи под облаками
Один из самых устойчивых запросов горожан – близость к природе. По данным исследования «Домклик» и Frank RG, 55 % респондентов включили близость зеленых пространств в число важных характеристик жилья. В «Событии» ответом на это пожелание стал одноименный парк площадью 24 га с тенистыми аллеями, прогулочными маршрутами и событийной площадью. Но озеленение здесь не заканчивается у порога жилых корпусов. В четвертом квартале прогулочные маршруты поднимаются на десятки этажей вверх – к парящим мостам между башнями и парку на крыше на высоте 170,65 м. Ради подобной панорамы Москвы прежде стоило бронировать столик в высотном ресторане.
Использование высоты для отдыха стало узнаваемой особенностью «События». В шестом квартале на кровлях домов появятся террасы, где утро можно начать с йоги под открытым небом, днем поработать в коворкинге, а вечером наблюдать, как Москва зажигает огни. Здесь даже обычный перерыв на кофе обещает превратиться в небольшую экскурсию над городом. Внизу расположится двор с кафе, амфитеатром, детскими площадками и воркаут-зоной. Найдется место и для общих праздников: зимой здесь будут устанавливать новогоднюю ель.
Шестой квартал завершает проект, поэтому его жители смогут поселиться в уже сформировавшемся окружении с парком и развитой инфраструктурой. Для тех, кто не любит ждать, пока вокруг нового дома появятся прогулочные дорожки и кафе, это обстоятельство может оказаться существенным.
Все у дома
Красивый парк и панорама города – далеко не все, чего ждут покупатели квартир. То же исследование «Домклик» и Frank RG показывает, что для 45 % респондентов важна социальная инфраструктура поблизости. Особенно если в семье есть дети. Оставить утро для семейного завтрака вместо того, чтобы провести его в серых пробках, – перемена, которая влияет на качество жизни сильнее, чем кажется.
В Раменках «Донстрой» строит образовательный комплекс с детским садом на 350 воспитанников и школой на 1700 учеников. Здесь предусмотрены робоклассы, инженерная и медицинская лаборатории, IT-полигон. Будущим ученикам предстоит знакомиться с технологиями не по картинкам в учебнике, а в специально оборудованных пространствах. Да и окружение располагает к интеллектуальным амбициям. Район Мосфильмовской улицы называют интеллектуальной милей Москвы: поблизости находятся МГУ, МГИМО, Академия ФСБ и Всероссийская академия внешней торговли.
Но близость к хорошим учебным заведениям – лишь один из критериев выбора жилья. Для 43 % респондентов важны также магазины и сервисы поблизости. В шестом квартале «События» на первых этажах появятся сервисные лавки, кофейни и рестораны. За утренним кофе или свежей выпечкой достаточно будет спуститься на лифте.
Похожий подход «Донстрой» применяет и к коммерческой недвижимости. Компания проектирует современные бизнес-центры как часть городской среды. Их главным преимуществом становится развитая инфраструктура. Так, бизнес-парк и бизнес-центр в Раменках соседствуют с жилыми проектами компании – «Событие», «Река» и «Огни». Синергия престижа локации и безупречного клиентского сервиса напрямую влияет на качество офисов.
В «Событии» Москва становится частью интерьера. Панорамное остекление жилых пространств открывает городские перспективы, а необычные лоджии и террасы позволяют увидеть столицу с высоты – как грандиозную декорацию, в которой каждый вечер зажигаются миллионы огней.
Так «Событие» переводит данные социологов на язык стекла и камня. Запрос на близость к природе находит ответ в парке, места для общения поднимаются почти под облака, а возможности для спорта, работы и отдыха распределяются по всему дому. Архитектура не предписывает человеку образ жизни, а предлагает ему возможности, оставляя выбор за ним.
ООО «Специализированный застройщик «Развитие», ИНН 5032085920, Реклама. Erid: 2W5zFJvcJ6N