На что стоит обратить внимание при покупке, чтобы выделить доли детям и не нарушить закон.

Использование материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий семьи сегодня является одним из распространенных мер государственной поддержки семей. Год от года растет число квартир, оплаченных в том числе и за счет средств материнского (семейного) капитала (далее также – МСК).

Вместе с тем важно помнить, что получение этой меры поддержки влечет возникновение у получателей некоторых обязанностей. Одна из них – выделить доли членам семьи в жилье, которое приобрели с помощью средств МСК.

Нотариус города Омска Ирина Бадер разобрала ситуацию на конкретных примерах.

Обязательно ли выделять доли родителям, если детям уже выделили доли в жилье, приобретенном с помощью средств МСК?

Обязательно. Закон предписывает выделить доли владельцу сертификата МСК (это, как правило, мама), ее супругу, детям: (в том числе первому, второму, третьему ребенку и последующим детям), т. е. всем детям, которые будут у владельца сертификата к моменту выделения долей.

Вопрос кому, собственно, выделяем доли, является иногда одним из самых сложных. Потому что за период от приобретения квартиры и расходования средств материнского (семейного) капитала до выделения долей проходит немало времени. В течение него меняется супруг у владельца сертификата, появляются дети от разных супругов. Как правило, долю необходимо выделить тому супругу, который является еще и родителем одного из детей, но бывают и исключения.

Что же делать, если один из членов семьи категорически не хочет владеть долей в этом жилом помещении?

Ни один из членов семьи не может отказаться от получения доли, распределенной в таком жилом помещении. В такой ситуации доли сначала распределяются между всеми членами семьи, и потом в этом же документе или позже член семьи, не желающий быть собственником, дарит ее или продает другому члену семьи – участнику соглашения или иному лицу.

Если с использованием средств МСК приобрели или построили жилой дом, надо ли выделять доли только в нем или еще и в земельном участке, на котором расположен жилой дом?

Средства МСК направляются только на оплату приобретения или строительства жилого дома, земельный участок можно оплатить только своими или кредитными средствами. Но при этом в дальнейшем придется не только выделить доли в праве на дом, но и подарить доли в праве на земельный участок, так как земля должна следовать судьбе находящейся на ней недвижимости.

Кто определяет, какую долю надо выделить в жилом помещении каждому члену семьи?

Размер доли, которая будет выделена каждому члену семьи, определяется членами семьи по своему усмотрению. Однако законом установлен минимальный размер доли, меньше которого нельзя выделить долю ни одному члену семьи. Он определяется как соотношение суммы материнского капитала, приходящегося на каждого члена семьи к общей стоимости приобретенной квартиры.

Обязательно ли идти к нотариусу, чтобы выделить доли в приобретенном жилом помещении?

Соглашение о выделении долей не является сделкой по отчуждению жилья. В результате заключения такого соглашения в реестре недвижимости регистрируется право общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение. Соответственно, закон не устанавливает, что это соглашение в обязательном порядке должно быть удостоверено у нотариуса, как, например, договор дарения недвижимости или договор купли-продажи доли в праве на недвижимость.

Однако бывают случаи, когда необходимо обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения такого соглашения.

Так, квартира, оплаченная, в том числе и за счет средств материнского (семейного) капитала, приобретается во время брака в совместную собственность супругов (даже если в реестре собственником указан один из супругов). В результате выделения долей совместная собственность супругов прекращается, а квартира становится принадлежащей всем членам семьи на праве общей долевой собственности. В этом случае соглашение обязательно надо удостоверить у нотариуса, потому что оно содержит в себе условия брачного договора (изменяет режим совместной собственности супругов на долевую). Брачный же договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Или если по соглашению выделяются доли всем членам семьи, а один из членов семьи, как описано ранее, в этом же соглашении дарит ее или продает другому члену семьи – участнику соглашения. В этом случае соглашение содержит элементы договора дарения недвижимости или договора купли-продажи доли в праве на недвижимость, которые обязательно должны быть удостоверены у нотариуса.

Что еще необходимо знать, принимая решение об использовании материнского капитала для покупки жилья?

Важно помнить, что закон запрещает отчуждать недвижимость, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала, не выделив предварительно доли в праве на нее в установленном порядке.

Если при выделении долей были допущены какие-либо из указанных или иные нарушения закона, то это ставит под угрозу дальнейшее распоряжение такой недвижимостью, так как документы собственника недвижимости будут противоречить закону. Они могут повлечь признание сделки по дальнейшему отчуждению такого объекта недействительной. Иногда это можно устранить, иногда нельзя, например, если один из членов семьи умер к моменту попытки устранения нарушений или с ним утрачена связь.

Предотвратить печальное развитие ситуации поможет обращение к нотариусу, который внимательно выслушает, изучит документы и задаст правильные вопросы о предполагаемой судьбе жилого помещения. Также он рассчитает доли в праве на жилое помещение с учетом требований закона и интересов сособственников и направит соглашение в Росреестр с целью регистрации права общей долевой собственности его участников.

Именно в этом случае можно быть уверенным, что обязанность по распределению долей выполнена строго в соответствии с законом и в дальнейшем не возникнет каких-либо неожиданных и неприятных ситуаций, препятствующих отчуждению жилого помещения.