В новом цикле кадастровой оценки специалистам предстоит оценить более 810,4 тыс. земельных участков. Основную часть – более 602,7 тыс. (74 %) – составляют земельные участки малоэтажной жилой застройки, садов и огородов. Вторая группа по величине – участки сельскохозяйственного использования – 100,2 тыс. (12 % от общего количества). Участки под производством – чуть больше 44 тыс. (6 %), под предпринимательство – около 12 тыс. (2 %). Остальные сегменты составляют 3 % от перечня.
Как пояснили в министерстве имущественных отношений Омской области, интеграция геоданных о земле и недвижимости региона в единый федеральный электронный сервис сделает оценку более качественной. Собственники получат понятный инструмент для контроля стоимости своей недвижимости, а весь процесс станет более предсказуемым и открытым для всех участников рынка.
– Для собственников кадастровая оценка – важный индикатор капитализации недвижимости. Кадастровая стоимость лежит в основе расчета земельного налога и налога на имущество, госпошлины за регистрацию прав и кадастровый учет, нотариального тарифа при сделках с недвижимостью, стартовой цены при продаже государственной и муниципальной недвижимости, условий ипотечного кредитования, – отметил глава регионального минимущества Владимир Ершов. – Переход на цифровые инструменты – часть большой работы, которая проводится в рамках флагманского проекта «Национальная система пространственных данных» по поручению президента России. Единая цифровая платформа будет применяться во всех регионах, не только в Омской области.
«Омск-информ» выяснил у специалистов, какие нововведения ожидают собственников земли в 2026 году и на что важно будет обратить особое внимание.
Более высокий уровень качества
Директор Омского центра кадастровой оценки и технической документации Ольга Ефремова:
– Очередной цикл кадастровой оценки будет проходить с использованием федеральной государственной геоинформационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (НСПД). Все этапы кадастровой оценки – от сбора данных до утверждения результатов – будут проходить в едином технологическом процессе.
Все участники процесса – Росреестр, ППК «Роскадастр», Омский центр кадастровой оценки и технической документации, правообладатели – будут взаимодействовать в единой цифровой среде. Это ускорит обмен данными и упростит процедуры, прежде всего для правообладателей объектов недвижимости.
Расширен перечень источников информации о ценообразующих факторах на основе федеральной геоинформационной системы. В ходе оценки земельных участков 2026 года будут использоваться 17 геоинформационных слоев, содержащих данные об административных центрах, улицах, основных дорогах населенного пункта, зон с особыми условиями использования территории, особо охраняемых природных территорий и другие.
– У собственников появится возможность участвовать в процессе кадастровой оценки через механизмы обратной связи. Через сервисы НСПД можно будет узнать, как изменилась кадастровая стоимость их объектов недвижимости после оценки при изменении характеристик объектов недвижимости, например вида разрешенного использования земельного участка. Авторизоваться на платформе НСПД можно через Единый портал госуслуг.
Омские специалисты с февраля обучаются по программам корпоративного университета ППК «Роскадастр» и осваивают навыки работы с базами пространственных данных, обращениями граждан, по выполнению загрузки сведений, расчету кадастровой стоимости. Полученные знания позволят оказывать услуги быстрее на основе достоверных и актуальных данных. Наши специалисты сразу в онлайн увидят обращение, направленное через НСПД, и без задержек возьмут его в работу.
Что важно знать о своем земельном участке сейчас
Вице-президент некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» Александр Каюкин:
– Я бы выделил несколько проблемных точек. Первое – это несоответствие фактического использования тому, что указано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); второе – данные из публичных источников информации о вашем объекте: что там расположено и какая деятельность ведется; третье – игнорирование собственниками публичных процедур, таких как кадастровые работы и осмотры объектов органами власти.
Всем советую зайти на сайт Национальной системы пространственных данных. Там можно узнать всю информацию о своей недвижимости, как определялась и изменялась кадастровая стоимость, нормативные акты и основания для этих действий. Да, и я рекомендую это делать регулярно, раз в квартал, например.
На что обратить внимание? Посмотрите весь объем сведений о своем земельном участке уже сейчас: адрес, вид разрешенного использования, площадь. Важно сверить, что все данные об участке актуальны: вид использования соответствует фактическому, площадь указана правильно, адрес точен. Если вы знаете об ограничениях, проверьте, есть ли о них информация в ЕГРН. Если что‑то не сходится, заполните и подайте декларацию – она размещена на сайте Омского центра кадастровой оценки и технической документации. Не стесняйтесь обращаться в областное учреждение, если что-то непонятно.
Фактическое использование и рыночная оценка
Директор Омского центра кадастровой оценки и технической документации Ольга Ефремова:
– Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из ключевых факторов, влияющих на его кадастровую стоимость. ВРИ напрямую определяет группу, к которой относится участок при его оценке. Например, участки с ВРИ «для размещения объектов торговли» имеют более высокую кадастровую стоимость по сравнению с участками, предназначенными «для производства», даже если их площадь и местоположение одинаковы.
Рекомендую правообладателям проверить сведения о своем земельном участке в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Важно убедиться, что разрешенное использование соответствует его фактическому использованию. Если выявлено несоответствие – необходимо подать декларацию о характеристиках объекта в наше учреждение. При подтверждении предоставленных сведений кадастровая стоимость будет определена корректно с учетом фактического использования.
– В 2026 году, помимо декларации с уточнением вида разрешенного использования, будет приниматься информация органов местного самоуправления о фактическом использовании, которая содержится в муниципальных актах, предписаниях, материалах земельного контроля. Приведу пример. Наши специалисты на подготовительном этапе выявили участок, где ведется производство. Сделка по продаже участка как производственного назначения прошла через Росреестр. Между тем производство на участке не предусмотрено градостроительными документами. Такой случай задокументирован, материалы направлены в муниципалитет для согласования и будут учтены при определении кадастровой стоимости по фактическому использованию земли.
– Будет ли учитываться рыночная оценка, если она была установлена в 2025 году?
– Если в отношении земельного участка ранее была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, она будет проиндексирована на дату проведения оценки – на 1 января 2026 года. Если от граждан и организаций – собственников земельных участков в период проведения оценки поступят отчеты о рыночной стоимости земельных участков на дату проведения государственной кадастровой оценки, то такие обращения будут рассматриваться. Специалисты проанализируют предоставленные документы и, при их соответствии положениям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в отношении заявленного участка кадастровая стоимость будет установлена в размере рыночной.
Рынок недвижимости задает тон
Заместитель директора Омского центра кадастровой оценки и технической документации Елена Германская:
– На величину кадастровой стоимости определяющее значение оказывает изменение рынка недвижимости. В учреждении собраны и проанализированы данные о фактически совершенных сделках на рынке недвижимости за последние три года – с 2022 по 2025 год. Наши специалисты полностью обработали сведения о более чем 12 тыс. сделок на региональном рынке земли. Это фактические сделки по продаже садовых участков, участков под ИЖС, под коммерческими, производственными объектами и другим видам использования, зарегистрированные омским Росреестром. Мы учли прошлый опыт проведения кадастровой оценки. В 2026 году предпочтение будем отдавать данным о сделках, предоставленных Росреестром, поскольку это объективные данные о рынке недвижимости.
К примеру, участок под жилую застройку на территории садоводческого товарищества в Советском округе в мае 2020 года предлагался к продаже за 300 тыс. рублей, а в июне 2025 года по участку зарегистрирована сделка по цене 600 тыс. рублей. Участок под производство в Солнечном Кировского округа в январе 2021 года предлагался за 500 тыс. рублей, уже в мае 2024 года был приобретен за 700 тыс. рублей, сделка зарегистрирована. Другой пример: участок под магазин по ул. Малиновского в Советском округе в сентябре предлагался на рынке за 500 тыс. рублей, а в апреле 2025 года была зарегистрирована сделка по участку на 1 млн рублей.
– Как сегодня Омская область выглядит в сравнении с другими сибирскими регионами по уровню стоимости земли?
– Уровень кадастровой оценки земельных участков в Омской области остается одним из самых низких. По данным фонда государственной кадастровой оценки, средняя стоимость за земельный участок в нашем регионе составляет чуть больше 1 млн рублей, в Иркутской – 4,3 млн рублей, Томской – 3,3 млн рублей, Кемеровской – почти 2,5 млн рублей, в Алтайском крае и Новосибирской области – на уровне 1,3 млн рублей.
Ценовой коридор
Председатель комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений Торгово-промышленной палаты Омской области, член комитета по экономике и недвижимости ТПП РФ Александр Дмитренко.
– Сейчас в методологии кадастровой оценки отсутствует активный контроль качества результатов оценки. Действует подход «сделали – проконтролировали». Я предложил подход «контролировать в процессе». Ценовой коридор позволит нам именно в процессе выполнения кадастровой оценки обеспечивать качественный результат, а не на выходе, когда все сделано и мы начинаем искать ошибки. Мы не меняем существующую методологию, а конкретизируем механизм контроля качества, предлагаем инструмент для выполнения требований законодательства.
Наша задача именно организовать сам процесс и в ходе процесса оценки обеспечивать качественные результаты оценки. Сам инструмент очень простой. Например, государственный оценщик берет за основу эталонный земельный участок, скажем, для производства в Советском округе, и его средний удельный показать – стоимость за квадратный метр. Этот удельный показатель будет закладываться в методологию ценового коридора, задавать рамки допустимых значений.
Очень важный момент: не рекомендую собственникам занижать стоимость недвижимости при сделках. Налоговые органы контролируют разницу между кадастровой стоимостью и ценой сделки и вправе доначислить налоги.
– Ценовой коридор будет применяться как дополнительный статистический критерий качества. Идею о ценовом коридоре предложил Александр Дмитренко. Мы поддержали эту инициативу и будем апробировать ее в рамках очередного цикла кадастровой оценки.
Методическими указаниями предусмотрен контроль качества результатов определения кадастровой стоимости. Мы проанализируем, как соотносятся минимальные, средние и максимальные величины кадастровой стоимости за один «квадрат» площади в разрезе разных групп и муниципальных районов. Выборочно выполним индивидуальные расчеты в отношении земельных участков и моделей определения кадастровой стоимости. Для каждой ценовой зоны наши специалисты рассчитают среднюю стоимость квадратного метра и установят ее допустимые значения.
Площадка для диалога
Резюмируя комментарии коллег, Ольга Ефремова напомнила о том, что собственники могут проконсультироваться по вопросам кадастровой стоимости своих объектов в бюджетном учреждении. Это можно сделать в рамках «Дня предпринимателя».
– В 2025 году мы приняли 54 бизнесмена и предоставили разъяснения в отношении 580 объектов. Для 152 объектов кадастровая стоимость была пересчитана, – сообщила эксперт.
Все необходимые формы и примеры заполнения есть на сайте учреждения. Задать вопросы о кадастровой оценке можно по телефону «прямой линии»: 8 (3812) 20‑12‑05.
