В 2024 году в Омской области началась реализация проекта комплексного развития территории. В нашей стране официально этот термин вошел в Градостроительный кодекс еще в 2021 году, но по факту взаимоотношения, которые предполагаются этим термином, существовали уже на протяжении нескольких лет.

Если посмотреть в Градостроительный кодекс, то на первый взгляд может быть достаточно непросто понять конкретику – как, к сожалению, нередко бывает в нормативных актах. Если же очень упростить, то КРТ – это снос или реконструкция ветхих строений и постройка на их месте новых объектов.

Но что это означает для людей? А для застройщиков?

Во-первых, важно понимать, что решение о КРТ принимают власти. Масштабы, выделяемые средства и другое – все это зависит от бюджета, а также от того, в чьей собственности изначально находятся земельные участки, на которых будет проходить процесс КРТ.

Во-вторых, застройщик должен работать по утвержденному властями проекту. Все должно быть строго согласовано, но при этом застройщик также будет получать поддержку от государства.

И самое главное, необходимо решение по вопросу расселения людей из аварийных домов. И вот тут происходит самый большой конфликт интересов, который вызывает непонимание, отторжение и ссоры. Это как так выходит: муниципалитет может просто принять решение, что ты обязан продать застройщику квартиру? Да, жилье аварийное, но оно мое! Разве с этим ничего нельзя сделать?

И да, и нет. Но для начала немного истории.

Во времена СССР были механизмы, похожие на современное КРТ, что вполне соответствовало экономической модели того времени. После этого, уже в Российской Федерации, по факту начался этакий «дикий запад».

Застройщикам хотелось развивать бизнес, строить новые дома, которые им можно было выгодно продать. А люди, естественно, хотели держаться за свои участки до последнего. И все держалось на договоренностях между застройщиком и собственниками. Естественно, никаких обязательств, к примеру, по расселению у застройщика не было, и поэтому люди вполне логично и закономерно хотели получить за пусть даже ветхое жилье приличную сумму. Все-таки им нужно приобрести себе новую недвижимость взамен старой, переезжать и прочее, прочее.

В итоге слишком часто случались очень и очень серьезные конфликты. Недобросовестные застройщики не хотели, к примеру, выплачивать высокую цены за недвижимость и шли на ряд мер, которые чисто технически могли считаться законными, но по факту просто вынуждали собственника продавать недвижимость. Например, если один-единственный собственник не продавал свой частный дом в том месте, где собирались строить жилищный комплекс, его могли окружить насыпью, оставить только один проход и просто приступить к стройке. Очевидно, у жильца этого дома условия оказываются, мягко говоря, не самые лучшие. И он будет вынужден продать недвижимость уже за самую минимальную цену.

Причем надо отметить, что и собственники нередко пытались извлечь из таких ситуаций максимальную выгоду. Даже когда такие дома не являлись их единственной собственностью, они запрашивали откровенно неадекватные цены у застройщиков. И это при том, что застройщику вне всяких сомнений выгодно приобретать участки по цене намного выше, чем рыночная. Потому что с постройки многоквартирного дома и продажи квартир он все равно получит прибыль. Нет смысла пытаться сэкономить и вступать в лишние конфликты. Но бывало, что конфликт по факту инициирует именно собственник, а не застройщик.

А в самых крайних случаях даже бывали примеры, когда дома мистическим образом сгорали. Или же с собственником что-то могло случиться. Именно поэтому такая ситуация, когда «как договоришься, так и договоришься», никого не устраивала. И это еще не шло речи о том, чтобы расселять жильцов. Некоторые застройщики пытались заниматься этим, и в результате все оказывались недовольны. Современная программа комплексного развития территории направлена на то, чтобы закончить этот «дикий запад», это официальное беззаконие.

Застройщик должен показать, что он готов выполнить работы по проекту – причем по современным требованиям необходимо, чтобы строились не просто «человейники», а продуманные районы и кварталы с доступом к инфраструктуре, с парками и детскими площадками.

Власти же в свою очередь должны предоставить гарантии, что жильцы получат новые квартиры. Да, на практике нередко выходит так, что новая квартира уже не так удобно расположена. Но если сравнивать со старым ветхим частным домом или квартирой, которая в аварийном состоянии, то обычно это определенно является улучшением жилищных условий.

Да, очень важный момент программы КРТ – проекты могут быть одобрены, если речь идет именно о том, чтобы сносить жилье, считающееся аварийным и ветхим. Просто так любой дом нельзя снести. Должны быть серьезные основания, должна быть проведена работа экспертов. В том числе вопросы всегда возникают, если здание является объектом культурного наследия – но это вообще отдельная история. В общем, по КРТ не могут просто взять и снести нормальные дома и построить новые, потому что застройщику так хочется.

Более того, если земля изначально была с проблемами, к примеру, в плане межевания, то застройщик также должен взять на себя обязанность по разрешению всех «бумажных» проблем.

– Программа комплексного развития территорий – одно из самых перспективных направлений в законодательстве, – комментирует Максим Репин, член Русской Ассоциации Оценщиков, директор консалтинговой компании «ОмЭКС». – Мы, как специалисты в сфере недвижимости, раньше постоянно и много об этом говорили. На текущий момент мы видим, что программа показывает результаты, в разных регионах уже есть хорошая практика. Основное достижение – это именно комплексность реновации и городской застройки, которая и отражена в названии. Так как в наш регион эта программа пришла недавно, то мы лишь в будущем увидим то, как оно отразится. Поэтому здесь очень важная ответственность ложится еще на архитекторов. Мы бы хотели, чтобы облик города преобразился, обновился. Чтобы появлялись новые объекты, которые можно было бы показывать на карточках и открытках, посвященных нашему городу. Недвижимость стоит веками – и к этому следует относиться серьезно. А так как теперь у нас есть хорошо работающий экономический и правовой механизмы, то все возможности для преображения города у нас теперь в наличии.

Естественно, на данный момент больше всего проектов КРТ было проведено в Москве и Московской области. Там оно показало высокую эффективность, так что неудивительно, что эти новые правила распространяются по всей стране. Исходя из данных разных оценок к октябрю 2024 года, по программе КРТ в России было построено 4,4 млн кв. м жилья. Это составляет около 4 % от общего объема жилищного строительства в стране. Как и всегда, многое зависит от грамотных и продуманных действий властей. Но само по себе комплексное развитие территории должно – как и описано в его целях – повысить эффективность использования территорий в городе и обеспечить улучшение городской среды.

Теперь поговорим о том, как должны поступать жители тех домов, которые попадают под программу. Что делать, если к вам пришли и сказали, что ваш дом сносят по КРТ и теперь вы обязаны его продать? Кстати, цена, которую указывает застройщик, теперь должна быть подтверждена оценщиком, которого, опять же, должен заказать сам застройщик. Если собственнику не нравится цена, которую ему предлагают, то тут остается лишь пойти в суд, перед этим заказав собственную оценку для участка или квартиры.

И самое главное: чтобы дом снесли и расселили, необходимо согласие двух третей его жителей. Должно в установленный срок пройти собрание собственников, по результатам которого они дают или не дают согласие. Если согласие не было дано, дом убирают из проекта КРТ.

Так что новое законодательство рассчитано в первую очередь именно на то, чтобы избежать ситуаций, когда «одиночка» не дает застройщику реализовать свой проект. А также возлагает дополнительные обязанности на застройщика и потенциально повышает его ответственность в случае неисполнения.

Программа комплексного развития территории должна решить множество проблем с проектами городской застройки, которые появились в наше время. Пока что результаты выглядят позитивно, но посмотрим, что будет на практике в нашем регионе.