Разбираемся, в чем смысл реновации частного сектора и как это отразится на рынке малоэтажной недвижимости. Эксперты все рассказали.
Застройка частного сектора в Омске на улицах 1–3-я Северные
В скором времени в Омске будет запущена программа комплексного развития территорий (КРТ), заключающаяся в реновации частного сектора, который постепенно должна сменить многоэтажная застройка.
В рамках этого пилотного проекта планируется снести 400 частных и 5 многоквартирных домов в границах улиц Герцена, 7-я Северная, Красный Пахарь и 16-я Северная. Общая площадь участка, который может пойти под снос, составляет 28 гектаров. На этих гектарах планируется построить 300 тысяч квадратных метров нового жилья.
Застройщики и раньше сносили частные дома и строили на их месте многоэтажки. Теперь же «частник» планируется застраивать целыми микрорайонами. Мы решили выяснить все нюансы.
В чем суть программы КРТ?
Программа комплексного развития территорий города предполагает освоение и застройку микрорайонов не только многоэтажками, но и всеми необходимыми для жизни объектами социальной инфраструктуры – детскими садами, школами, медицинскими, досуговыми и спортивными учреждениями.
Один из омских домов, возведенных на месте частного сектора
– КРТ предусматривает освоение территорий с учетом всех аспектов жизни людей, в том числе развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктур, благоустройство территорий и формирование комфортной городской среды. Осуществляя снос ветхого жилья и возводя новый жилой и коммерческий фонд, застройщик обязан предусмотреть обеспечение жителей новостроек социальными объектами, в чем и заключается комплексность развития переданной застройщику территории, – пояснили в департаменте архитектуры и градостроительства омской мэрии.
Отдельно в программе прописаны механизмы выкупа домов в частном секторе и изъятия аварийного жилья у его собственников. Так, если у дома имеется аварийный статус и он находится в зоне КРТ, то власти могут принять решение об изъятии такого объекта с выплатой возмещения либо с предоставлением собственнику другого жилья.
Вопросы сноса неаварийного жилья решаются застройщиком и собственником напрямую через заключение договоров купли-продажи. То есть, если собственник частного дома и застройщик не договорятся, дом так и останется стоять там, где должны строиться многоэтажки, – застройщикам придется огибать эти строения. Впрочем, в Омске такой практике уже не одно десятилетие.
«Вывешивают над домом флаг и говорят: «Мы не сдаемся»
Руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС», эксперт по недвижимости Максим Репин неоднократно выступал арбитром между застройщиками и собственниками домов, подпадающими под снос, если обе стороны не могли договориться о выкупе недвижимости. В таких случаях застройщик, как правило, заказывает независимую экспертизу. Но часто собственники лачуг все равно держатся до последнего.
– У нас часто многоэтажки строятся, огибая те дома, собственники которых не давали добро на расселение. Бывает, что даже флаг вывешивают на доме, что, мол, мы не сдаемся, – говорит Репин. – Самые неадекватные цены в городе – как раз на дома, которые попадают на территории текущей и перспективной застройки, хотя по характеристикам ничего выдающегося они из себя не представляют. Часто дом, который стоил 5 млн, продавался за 10–12 млн, или был очень ветхий дом, который реально стоил 1,5 млн, а выставлялся на продажу за 25 млн. Очень много таких случаев было.
В качестве примера эксперт привел ЖК бизнес-класса «Ласточкино гнездо» на Кемеровской, где один из домов не достроен из-за таких вот «не сдающихся» собственников лачуг, которые расположены рядом. Похожая ситуация с элитным ЖК на пересечении улиц Масленникова и Маршала Жукова или ЖК «Высоцкий» за остановкой «Дом туриста».
Договориться с собственниками частных домов в зоне многоэтажной застройки зачастую практически невозможно. А что происходит с ценами на дома в квартале, который уже скоро пойдет под снос?
От миллиона до 15
Из планируемых под снос 400 домов в настоящее время выставлено на продажу около 20 строений. Это самые разные дома, можно сказать, «типичные представители» частного сектора Омска – от небольших лачуг, вросших окнами в землю, до коттеджей, сравнимых по стоимости с большими элитными квартирами.
Жители улиц Герцена и Северных еще, видимо, не осведомлены о планах властей по сносу жилья в их районе. По крайней мере, говорить о завышении цен на недвижимость там пока не приходится.
Самые дешевые дома, продающиеся в районе будущей застройки, выставлены на продажу за 1–1,5 млн рублей. Это небольшие «лачуги» площадью 30–40 квадратных метров с земельным участком в 1,5–2 сотки.
Еще одна категория недвижимости – дома стоимостью 3–5 млн рублей и площадью 50–60 «квадратов». Это также очень старые строения, как правило, с печным отоплением, за редким исключением – с водопроводом в доме. Продавцы недвижимости пока не знают, что территория, где расположены их строения, подпадает под снос.
– Наш дом точно не подпадет под снос. Сносить будут у первого роддома на 1–3-й Северных, а у нас ничего такого не планируется, – говорит продавец дома на Герцена, 188.
Третья категория домов, продающихся в районе реновации, – коттеджи стоимостью от 8 до 15 млн рублей. Площадь этой недвижимости – от 80 до 150 «квадратов». В домах есть газ, вода и все другие блага цивилизации. Не совсем, правда, понятно, зачем покупать такой коттедж, если в перспективе ближайших лет он может пойти под снос. Впрочем, продавцы в этот самый снос не верят.
– У нас частный сектор в городе могут сносить сотни лет и ничего не снесут. На наш коттедж никаких обременений нет, ни о каком сносе речи не идет. И даже если он когда-то будет, в чем я сомневаюсь, всегда у застройщика можно будет запросить приличную компенсацию, – рассуждает продавец коттеджа на улице Красный Пахарь.
«Рост стоимости домов неизбежен»
Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко предполагает, что дома в районе будущей реновации неизбежно подорожают, как только их собственники узнают о скорой застройке района. Дома буквально могут стать «золотыми». Но найти покупателя на такую недвижимость будет практически невозможно – сколько бы она ни стоила.
– После того как застройщики не договариваются о выкупе домов, их владельцы занимают выжидательную позицию – завышают цены еще больше и ждут, что когда-нибудь их дом выкупят. В итоге стоят эти дома годами никому не нужные. Как пример – частные дома на пересечении Куйбышева и 10 лет Октября, которые не могут продать уже более десятка лет. Причем они постоянно дорожают. Дом, который подпадает под снос, продать очень сложно, практически невозможно, по какой бы цене он ни продавался. Просто нет покупателей, – говорит специалист по недвижимости.
Фактически уже завышают цены на свои дома жители улиц 1–3-й Северных, где на месте частного сектора ведется неспешное строительство по одной-две многоэтажки в год. В том районе за обычный частный дом собственники просят 15 (!) миллионов.
«Такие территории нам неинтересны»
Из-за неадекватных цен на недвижимость в районах будущей застройки омские строители пока не особо горят желанием входить в программу реновации. Руководитель ГК «Стройбетон» Олег Золотов прямо говорит – подобные районы ему как застройщику неинтересны.
– Там нужно выкупать жилье у собственников, потом сносить дома, потом делать проект планировки территории. Это очень дорого и хлопотно. Представляете, сколько потенциальным застройщикам нужно будет потратить средств на выкуп такой недвижимости? У нас в работе находится участок порядка 100 га в Амурском поселке, как говорится, мне до пенсии хватит, – отметил строитель.
По некоторым данным, осваивать территорию в 28 га на Северных планирует компания «Нордстрой» Шамиля Шахризянова. Сам строитель отказался комментировать РИА «Омск-информ» планы по застройке. В свою очередь, Олег Золотов предполагает, что Северные, как и ранее, будут застраиваться по частям, небольшими кусками, вряд ли под снос пойдут сразу все 400 домов.
Есть ли шансы у реновации «частника» в Омске?
Реновация частного сектора – пожалуй, такая же застарелая и не менее острая проблема для Омска, чем выбросы. Еще ни разу снос домов и строительство на их месте многоэтажек нельзя было назвать удачным предприятием. В эпоху частной собственности любой владелец жилища может встать на пути даже самого адекватного застройщика, предлагающего за недвижимость нормальные деньги. Нужные новые механизмы взаимодействия с собственниками домов.
– Проблема с реновацией частного сектора будет возникать всегда, пока мэрия не будет действовать в рамках федерального законодательства о выкупе земли с целью комплексного развития территории. Поэтому Омску остро необходим муниципальный план для подготовки стратегии по комплексному развитию территории города, – говорит Максим Репин.
Городу нужна не просто программа КРТ, а работающий механизм реновации частного сектора. В том виде, в каком планируется реализовывать КРТ, застройщики неизбежно будут сталкиваться с жадностью и алчностью владельцев лачуг, требующих за свое жилье не один миллион рублей. Но и собственников домов понять можно – почему они должны лишаться своего жилья без нормальной компенсации?
Зато под реновацию вполне могут попасть многочисленные пустыри – программа КРТ подразумевает и этот вариант. Наверняка освоение этих пространств вызовет у строителей куда больший интерес, чем невнятная возня с собственниками частных домов.
Сергей Энквист