Эксперт по перепланировкам объяснила, какие изменения в квартирах можно согласовать, а какие незаконны и могут привести к трагедии.
По данным омского «Национального центра перепланировок и реконструкций», по всей стране более чем 28 млн квартир, или 70 % от имеющихся на рынке недвижимости имеют неузаконенные перепланировки. Их владельцы порой даже не подозревают об этом и о последствиях, к которым это может привести. А они весьма серьезные.
Незаконные перепланировки может иметь жилплощадь в новостройке, которая продавалась с пометкой «свободная планировка» (юридически такого понятия не существует). Прежние владельцы на свое усмотрение поставили перегородки, а согласовывать их с органами местного самоуправления не стали. Делают перепланировки и владельцы «вторички»: расширяют кухни, увеличивают ванные комнаты и другое. Зачастую эти работы не согласованы. Одной из причин является неосведомленность собственников: к примеру, далеко не все знают, что даже снос шкафа-кладовой является перепланировкой. Кто-то считает, что согласовывать нужно лишь те работы, которые касаются несущих стен, но это мнение ошибочно. Если шкаф был в техпаспорте, его снос, как и любое другое изменение конфигурации жилья, — это перепланировка.
Как «вычислить» перепланировку?
По оценкам директора «Национального центра перепланировок и реконструкций» Светланы Гоненко, шансы столкнуться со скрытыми перепланировками при продаже и приобретении жилой недвижимости велики. Эксперт рассказала о собственном опыте: уже после покупки квартиры в ипотеку она узнала, что жилье содержит несогласованные официально изменения. Представители Росреестра сравнили техпаспорт из архива с новым, и выяснилось, что текущая конфигурация перегородок не совпадает с изначальной.
– Неузаконенная перепланировка – это огромное количество рисков для собственника. На рынке такие квартиры, как правило, стоят дешевле: в Омске при продаже можно потерять несколько сотен тысяч рублей. Если покупатель разбирается, он будет просить эту скидку. Кроме того, многие банки отказывают в продаже по ипотеке. Это замедляет процесс поиска покупателя, – рассказала Светлана Гоненко.
Зачастую в Госжилинспекции узнают о незаконных перепланировках после жалоб соседей или управляющих компаний. Так могут «всплыть» и свежие изменения, и давние работы. Штраф за незаконную перепланировку незначительный, он составляет 2–2,5 тыс. рублей. Выплата этой суммы, вопреки представлениям, не переводит изменения в легальный статус. После выявления факта незаконной переделки квартиры представители Госжилинспекции обращаются в суд, требуя от собственника придать помещению первоначальный вид.
Придется сносить
После того как вступило в силу решение суда, узаконить перепланировку задним числом уже не получится: остается лишь провести необходимые работы. В противном случае грозит ответственность вплоть до уголовной. К примеру, если речь идет о жилье со «свободной планировкой», придется сломать все установленные стены. Затем необходимо продемонстрировать результат судебным приставам.
Если не исполнить требование суда, квартиру могут продать с торгов с обременением: воплотить решение суда в жизнь будет обязан новый хозяин. В Омске такие судебные меры начали применять с 2014 года. Владельцу в этом случае достается сумма практически в 10 раз меньше, чем реальная стоимость квартиры: объект продается существенно ниже рыночной стоимости, из которой к тому же вычитаются судебные издержки и затраты нового собственника на восстановительный ремонт.
В случае если факт перепланировки будет раскрыт, совершить регистрационные действия с недвижимостью — к примеру, продать ее или вступить в наследство — не получится. Тем, кто планирует продать жилье, Светлана Гоненко рекомендует сравнить данные в правоустанавливающих (свидетельство, выписка, договор и др.) и технических документах (кадастровый паспорт, технический паспорт, технический план).
– Сверяем площадь: она должна совпадать. Обходим все помещения, сверяем все перегородки, окна, выходы. Если совпадает, все хорошо. Если не совпадает, вполне вероятно, есть перепланировка. Если на первый взгляд все идентично, но у вас есть подозрения, лучше запросить в архивах БТИ первоначальный план на квартиру. Также можно заказать выписку из Росреестра с данными о том, какая площадь у квартиры по правоустанавливающим документам и на кадастровом учете. Если есть отличие, значит, перепланировка уже «засвечена» и ее необходимо узаконить, иначе ни продать квартиру, ни вступить в наследство не получится, – объяснила Светлана Гоненко.
В случае если вам известно о перепланировке в квартире, которую вы собираетесь приобрести, необходимо запросить у собственника документы, подтверждающие, что она узаконена. Это проект перепланировки, согласованный с окружной администрацией; распоряжение администрации округа; акт ввода в эксплуатацию либо решение суда о сохранении квартиры в перепланированном виде; технический план после перепланировки; выписка из ЕГРН. Если какой-то из указанных документов отсутствует, вероятно, изменения не согласованы должным образом. При этом нет гарантии, что получится узаконить их «задним числом»: могли измениться законодательные нормы.
Что можно делать в квартире?
По закону, при перепланировке разрешается перенос и установка межкомнатных перегородок, расширение так называемых «мокрых зон» за счет коридоров, кладовых и другое. Не допускаются размещение кухни и санузла над жилыми комнатами, присоединение к квартире мест общего пользования, вынос межкомнатных стен в панельных домах, устройство жилых комнат без окон, размещение санузла над кухней. Зачастую собственники не догадываются, что проведенные ими работы являются перепланировкой: к примеру, устройство теплого пола или увеличение числа секций батареи (в данном случае увеличивается потребляемая мощность, соответственно, необходимо согласование). Кроме того, некоторые манипуляции являются не перепланировкой, а реконструкцией. К примеру, пристрой балкона или изменение фасада дома.
Тем, кто планирует сделать перепланировку, Светлана Гоненко рекомендовала первоначально обратиться к проектной организации, которая подготовит проект изменений. Компанию необходимо тщательно выбирать: так, она должна иметь допуски СРО. Фактически проектная организация гарантирует, что проведенные работы безопасны для здания и жильцов. При обращении к недобросовестному исполнителю остается вероятность, что узаконить проведенную перепланировку не получится. Возможны и более пугающие последствия.
– Самое опасное – это панельные дома. Люди вызывают строителей, они смотрят: эта стена потолще, а эта потоньше, значит, не несущая, можно убирать. На самом деле, в панельках все стены несут определенную нагрузку, их нельзя трогать вообще. Кто-то умудряется сделать двухметровый проем в такой стене. Или, к примеру, люди разбирают арки в коридорах панельных девятиэтажек. Это запрещено: угол верхней плиты перекрытия лежит на этой арке, если ее убрать, то угол потеряет опору и может провиснуть. Все этажи так сделали, и начинается: один в панельном доме сделал проем без усиления, другой разобрал арку. Нарушается несущая способность дома, в итоге он может «сложиться», – предостерегла Светлана Гоненко.
Зачастую новостройки имеют неудобную планировку: к примеру, колонна посреди комнаты в высотном доме или вентшахта посреди санузла. Ради своего удобства собственники сносят мешающие им элементы, но это тоже может привести к трагедии. Так, в высотных домах-«свечках» колонны являются несущими: если убрать хотя бы одну, это может привести к обрушению. Поэтому владельцам, которые приобрели квартиру с подобным архитектурным решением, остается лишь смириться и придумать, как обыграть объект.
Нередко возможность внесения того или иного изменения в планировку квартиры зависит от ряда факторов: кирпичный дом или панельный, на каком этаже находится квартира. За разъяснением нюансов актуально будет обратиться в профильную организацию, где проведут все необходимые расчеты для безопасного преображения жилища.