Омск-Информ
ЛентаЖурнал
Поиск

Где в городе можно строить, или Кто отвечает за точечную застройку?

Почему неожиданно появляются стройки в жилых кварталах? Кто дает разрешения на строительство в парках? Как можно повлиять на ситуацию? «Вечёрка» попросила ответить на эти вопросы заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска Светлану ШЕВЧЕНКО.

– Светлана Григорьевна, в чём разница между застройкой комплексной и точечной? И почему появляется точечная застройка?

– Есть законодательное понятие «комплексная застройка». В этом случае речь идет об освоении больших территорий, где одновременно строится жилье, инженерно-транспортная инфраструктура, объекты социального обслуживания, благоустройство. С начала освоения Левобережья застройка осуществлялась целыми микрорайонами, где вместе с жильем появлялись школы, детские сады. Как автор проектов нескольких микрорайонов, могу отметить, что при реализации проектных решений оставались незастроенными участки под магазины, центры бытового обслуживания, объекты связи, культуры, спорта, не выполнялось благоустройство. На долгие годы задержалось строительство городских магистралей.

И только в последние годы началось строительство необходимых для транспортного обслуживания микрорайонов Левобережья дорог по улицам Волгоградской, Конева, на очереди – строительство проспекта Комарова.

Не только на Левобережье, но и внутри существующей застройки других городских территорий есть свободные участки как в сложившихся микрорайонах, кварталах, так и на прилегающих к магистралям территориях, где разрешенное использование определено Правилами землепользования и застройки.

С 2005 года по Градостроительному кодексу РФ все площадки под строительство жилья должны предоставляться через аукцион, а под строительство других объектов могут предоставляться по заявительному принципу.

Небольшие площадки застройщики берут с аукционов для строительства жилья более активно. Большие площадки – территория Новой Чукреевки за улицей Волгоградской, пойменные территории на Левобережье, свободные территории за путепроводом по улице 21-я Амурская, на Московке – «разобрали» крупные инвесторы.

Но, к сожалению, строительство жилья там ведется крайне медленно (Областное агентство жилищного строительства – на Московке) либо не сдвинулось дальше проекта («Стройбетон», «Русантон»). Более 100 омских застройщиков, имевших намерения по строительству нового жилья со сносом частного сектора по улицам Амурским – Северным, не смогли освоить то, что хотели. Такие у наших застройщиков, видимо, оказались инвестиционные возможности.

Где чья земля?

– Каким образом происходит выбор и предоставление участка под строительство?

– По всем землям государственной и муниципальной собственности есть уполномоченные органы, имеющие право управления и распоряжения этими землями. По неразграниченным землям – это Главное управление по земельным ресурсам Омской области (ГУЗР).

Учитывая, что неразграниченные земли составляют половину городских земель, именно в ГУЗР Омской области и подаются заявления от застройщиков, имеющих намерения по строительству на конкретном участке. Есть законный порядок предоставления земельных участков для строительства: без предварительного согласования мест размещения (аукционы), с предварительным согласованием мест размещения объектов (по заявке, с указанием конкретного места размещения).

– Как формируются площадки для продажи?

– Площадки для аукционов формируются с учетом многих условий: соответствие утвержденным градостроительным документам, возможность подключения к инженерным коммуникациям, обеспечение нормативных требований. Каждая площадка рассматривается комиссией, в которую входят представители надзорных органов, эксплуатирующих инженерных служб, федеральных, областных и муниципальных органов власти.

Сложнее ситуация, когда обеспечивается выбор земельного участка на неразграниченных землях по заявлению застройщика, поданному в ГУЗР Омской области. Заявитель запрашивает любой понравившийся земельный участок. Отказать ему могут только в случае, если земельный участок уже занят либо он не соответствует проекту планировки территории. Но проекты планировки разрабатываются после Генплана и Правил, на всю территорию города их пока нет. Принимается, правда, еще одно основание для отказа – отрицательное заключение Роспотребнадзора. То есть санитарный врач может отказать, а орган местного самоуправления – не имеет на это прав.

На основании поступивших из Главного управления заявок департамент архитектуры готовит определенный законом пакет документов, который направляется опять в Главное управление для принятия решения. Только в 2010 году в департамент архитектуры поступило из Главного управления по земельным ресурсам Омской области более тысячи заявлений о выборе земельных участков для различных видов строительства.

– Как могут городские власти повлиять на этот процесс?

– Бывают случаи, когда департамент архитектуры обращается к жителям и депутатам с просьбой высказать мнение по строительству объекта внутри жилой территории. Так, например, из ГУЗР Омской области поступила заявка на размещение офиса внутри дворовой территории по улице Добровольского. Департамент обратился за поддержкой о недопустимости размещения такого объекта к жителям и депутату Сергею Быструшкину. С учетом мнения жителей и депутата в размещении офиса отказано. Но это единичный пример. А когда все согласующие службы сказали «да», какие могут быть основания у Главного управления отказать? Никаких…

– В чём же выход?

– Мы постоянно советуем жителям ускорить формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами, иначе говоря – приватизировать их. Каждый земельный участок должен иметь территорию, достаточную по нормам для организации подъездов, гостевых парковок, детских и спортивных площадок, озелененных площадок для отдыха. В этом случае у жителя возникает право решать – быть или не быть строительству объекта.

– И что же, муниципалитет вообще не имеет возможностей влиять на застройку?

– В обязанности администрации города Омска входит разработка градостроительных документов, необходимых для создания полноценного жизнеобеспечения города, формирование земельных участков для строительства дорог, инженерных коммуникаций, объектов социальной инфраструктуры, организации рекреационных зон, площадь которых за период реализации Генплана должна увеличиться в 2 раза. Сейчас разрабатываются проекты планировки и проекты межевания по отдельным территориям города, которые в обязательном порядке проходят процедуру публичных слушаний. Именно в них закладываются нормативные потребности для формирования земельных участков под жилыми домами, строительства социальных объектов, благоустройства территорий. В целом все градостроительные документы по развитию городских территорий направлены на обеспечение оптимального баланса интересов города и его жителей.

– Почему появляются коммерческие объекты в рекреационных зонах?

– Правилами землепользования и застройки города Омска, утвержденными в 2008 году, установлены разрешенные виды для строительства в рекреационных зонах. В парках могут быть только объекты, необходимые для отдыха и обслуживания парка. В скверах, бульварах установлены самые жесткие требования. Здесь не может быть построено ничего – только озеленение и благоустройство. Тем не менее, бывают ситуации, если акт выбора земельного участка для строительства объекта был утвержден ранее, в 2003–2004 годах. Как, например, в случае с размещением кафе в сквере 30-летия ВЛКСМ напротив университета путей сообщения. Несмотря на то, что в Правилах сквер определен как рекреационная зона с жесточайшими регламентами, не допускающими строительство любых объектов, застройщик ЗАО «Домострой» добивается своей цели через многочисленные суды. И теперь в сквере может появиться трехэтажное здание кафе, уничтожив треть сквера…

Где строить?

– Можно ли совсем избежать появления точечной застройки?

– Свободных территорий для комплексного жилищного строительства, кроме тех, что уже предоставлены, в пределах городской черты практически не осталось. С севера – Омский нефтеперерабатывающий завод, с востока – Восточный промузел с площадками заводов Баранова, «Полет», шинного, кордного, техуглерода, с запада – Северо-Западный промузел и вилка железнодорожных веток на Тюмень и Челябинск, с юга, за федеральной трассой М-51, – земли Минобороны, на которые наложен запрет для другого использования.

Строительство жилья на сносе – затратно, что, безусловно, отразится на стоимости квадратного метра, и длительно по времени.

Учитывая практику крупных российских и европейских городов, уплотнение застройки в перспективе неизбежно. Также неизбежно и обновление территорий старой застройки с учетом современных нормативных требований и комфорта проживания. Здесь речь не идет об исторической застройке – это отдельная тема.

Безусловно, любая застройка может причинять временные неудобства, но ущемлять законные права жителей не должна. Именно на это направлены все градостроительные документы по развитию города, определенные законодательством.

ЗЕМЛЯ В ОМСКЕ

Сегодня вся территория в границах городской черты – это 56 тысяч гектаров. По форме собственности земли распределяются следующим образом: 2% – земли областной собственности, 13% – муниципальные земли, в основном под дорогами, коммуникациями, парками, скверами, бульварами, 20% – федеральные земли под объектами федерального значения (предприятия, вузы, объекты Минобороны), 14% земель находится в собственности физических и юридических лиц, 50% составляют неразграниченные земли.

ЧТО ЕСТЬ ЧТО

Комплексная застройка – освоение больших территорий, где одновременно строятся жилье, инженернотранспортная инфраструктура, объекты социального обслуживания, проводится благоустройство.

Точечная застройка – строительство единичных объектов на свободных участках внутри существующей застройки.

Генеральный план – стратегический документ, определяющий принципиальные направления комплексного развития города с учетом нового строительства, экологии, сохранения культурного наследия, эффективного использования городских территорий и т.д. Последний генеральный план утвержден Омским городским Советом в 2007 году. Он определяет перспективу развития Омска до 2025 года. Плотность существующей жилой застройки в Омске – 218 человек на 1 гектар, что в 2 раза ниже норматива.

Автор: Мария ФЁДОРОВА

Где в городе можно строить, или Кто отвечает за точечную застройку?

Почему неожиданно появляются стройки в жилых кварталах? Кто дает разрешения на строительство в парках? Как можно повлиять на ситуацию? «Вечёрка» попросила ответить на эти вопросы заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска Светлану ШЕВЧЕНКО.

– Светлана Григорьевна, в чём разница между застройкой комплексной и точечной? И почему появляется точечная застройка?

– Есть законодательное понятие «комплексная застройка». В этом случае речь идет об освоении больших территорий, где одновременно строится жилье, инженерно-транспортная инфраструктура, объекты социального обслуживания, благоустройство. С начала освоения Левобережья застройка осуществлялась целыми микрорайонами, где вместе с жильем появлялись школы, детские сады. Как автор проектов нескольких микрорайонов, могу отметить, что при реализации проектных решений оставались незастроенными участки под магазины, центры бытового обслуживания, объекты связи, культуры, спорта, не выполнялось благоустройство. На долгие годы задержалось строительство городских магистралей.

И только в последние годы началось строительство необходимых для транспортного обслуживания микрорайонов Левобережья дорог по улицам Волгоградской, Конева, на очереди – строительство проспекта Комарова.

Не только на Левобережье, но и внутри существующей застройки других городских территорий есть свободные участки как в сложившихся микрорайонах, кварталах, так и на прилегающих к магистралям территориях, где разрешенное использование определено Правилами землепользования и застройки.

С 2005 года по Градостроительному кодексу РФ все площадки под строительство жилья должны предоставляться через аукцион, а под строительство других объектов могут предоставляться по заявительному принципу.

Небольшие площадки застройщики берут с аукционов для строительства жилья более активно. Большие площадки – территория Новой Чукреевки за улицей Волгоградской, пойменные территории на Левобережье, свободные территории за путепроводом по улице 21-я Амурская, на Московке – «разобрали» крупные инвесторы.

Но, к сожалению, строительство жилья там ведется крайне медленно (Областное агентство жилищного строительства – на Московке) либо не сдвинулось дальше проекта («Стройбетон», «Русантон»). Более 100 омских застройщиков, имевших намерения по строительству нового жилья со сносом частного сектора по улицам Амурским – Северным, не смогли освоить то, что хотели. Такие у наших застройщиков, видимо, оказались инвестиционные возможности.

Где чья земля?

– Каким образом происходит выбор и предоставление участка под строительство?

– По всем землям государственной и муниципальной собственности есть уполномоченные органы, имеющие право управления и распоряжения этими землями. По неразграниченным землям – это Главное управление по земельным ресурсам Омской области (ГУЗР).

Учитывая, что неразграниченные земли составляют половину городских земель, именно в ГУЗР Омской области и подаются заявления от застройщиков, имеющих намерения по строительству на конкретном участке. Есть законный порядок предоставления земельных участков для строительства: без предварительного согласования мест размещения (аукционы), с предварительным согласованием мест размещения объектов (по заявке, с указанием конкретного места размещения).

– Как формируются площадки для продажи?

– Площадки для аукционов формируются с учетом многих условий: соответствие утвержденным градостроительным документам, возможность подключения к инженерным коммуникациям, обеспечение нормативных требований. Каждая площадка рассматривается комиссией, в которую входят представители надзорных органов, эксплуатирующих инженерных служб, федеральных, областных и муниципальных органов власти.

Сложнее ситуация, когда обеспечивается выбор земельного участка на неразграниченных землях по заявлению застройщика, поданному в ГУЗР Омской области. Заявитель запрашивает любой понравившийся земельный участок. Отказать ему могут только в случае, если земельный участок уже занят либо он не соответствует проекту планировки территории. Но проекты планировки разрабатываются после Генплана и Правил, на всю территорию города их пока нет. Принимается, правда, еще одно основание для отказа – отрицательное заключение Роспотребнадзора. То есть санитарный врач может отказать, а орган местного самоуправления – не имеет на это прав.

На основании поступивших из Главного управления заявок департамент архитектуры готовит определенный законом пакет документов, который направляется опять в Главное управление для принятия решения. Только в 2010 году в департамент архитектуры поступило из Главного управления по земельным ресурсам Омской области более тысячи заявлений о выборе земельных участков для различных видов строительства.

– Как могут городские власти повлиять на этот процесс?

– Бывают случаи, когда департамент архитектуры обращается к жителям и депутатам с просьбой высказать мнение по строительству объекта внутри жилой территории. Так, например, из ГУЗР Омской области поступила заявка на размещение офиса внутри дворовой территории по улице Добровольского. Департамент обратился за поддержкой о недопустимости размещения такого объекта к жителям и депутату Сергею Быструшкину. С учетом мнения жителей и депутата в размещении офиса отказано. Но это единичный пример. А когда все согласующие службы сказали «да», какие могут быть основания у Главного управления отказать? Никаких…

– В чём же выход?

– Мы постоянно советуем жителям ускорить формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами, иначе говоря – приватизировать их. Каждый земельный участок должен иметь территорию, достаточную по нормам для организации подъездов, гостевых парковок, детских и спортивных площадок, озелененных площадок для отдыха. В этом случае у жителя возникает право решать – быть или не быть строительству объекта.

– И что же, муниципалитет вообще не имеет возможностей влиять на застройку?

– В обязанности администрации города Омска входит разработка градостроительных документов, необходимых для создания полноценного жизнеобеспечения города, формирование земельных участков для строительства дорог, инженерных коммуникаций, объектов социальной инфраструктуры, организации рекреационных зон, площадь которых за период реализации Генплана должна увеличиться в 2 раза. Сейчас разрабатываются проекты планировки и проекты межевания по отдельным территориям города, которые в обязательном порядке проходят процедуру публичных слушаний. Именно в них закладываются нормативные потребности для формирования земельных участков под жилыми домами, строительства социальных объектов, благоустройства территорий. В целом все градостроительные документы по развитию городских территорий направлены на обеспечение оптимального баланса интересов города и его жителей.

– Почему появляются коммерческие объекты в рекреационных зонах?

– Правилами землепользования и застройки города Омска, утвержденными в 2008 году, установлены разрешенные виды для строительства в рекреационных зонах. В парках могут быть только объекты, необходимые для отдыха и обслуживания парка. В скверах, бульварах установлены самые жесткие требования. Здесь не может быть построено ничего – только озеленение и благоустройство. Тем не менее, бывают ситуации, если акт выбора земельного участка для строительства объекта был утвержден ранее, в 2003–2004 годах. Как, например, в случае с размещением кафе в сквере 30-летия ВЛКСМ напротив университета путей сообщения. Несмотря на то, что в Правилах сквер определен как рекреационная зона с жесточайшими регламентами, не допускающими строительство любых объектов, застройщик ЗАО «Домострой» добивается своей цели через многочисленные суды. И теперь в сквере может появиться трехэтажное здание кафе, уничтожив треть сквера…

Где строить?

– Можно ли совсем избежать появления точечной застройки?

– Свободных территорий для комплексного жилищного строительства, кроме тех, что уже предоставлены, в пределах городской черты практически не осталось. С севера – Омский нефтеперерабатывающий завод, с востока – Восточный промузел с площадками заводов Баранова, «Полет», шинного, кордного, техуглерода, с запада – Северо-Западный промузел и вилка железнодорожных веток на Тюмень и Челябинск, с юга, за федеральной трассой М-51, – земли Минобороны, на которые наложен запрет для другого использования.

Строительство жилья на сносе – затратно, что, безусловно, отразится на стоимости квадратного метра, и длительно по времени.

Учитывая практику крупных российских и европейских городов, уплотнение застройки в перспективе неизбежно. Также неизбежно и обновление территорий старой застройки с учетом современных нормативных требований и комфорта проживания. Здесь речь не идет об исторической застройке – это отдельная тема.

Безусловно, любая застройка может причинять временные неудобства, но ущемлять законные права жителей не должна. Именно на это направлены все градостроительные документы по развитию города, определенные законодательством.

ЗЕМЛЯ В ОМСКЕ

Сегодня вся территория в границах городской черты – это 56 тысяч гектаров. По форме собственности земли распределяются следующим образом: 2% – земли областной собственности, 13% – муниципальные земли, в основном под дорогами, коммуникациями, парками, скверами, бульварами, 20% – федеральные земли под объектами федерального значения (предприятия, вузы, объекты Минобороны), 14% земель находится в собственности физических и юридических лиц, 50% составляют неразграниченные земли.

ЧТО ЕСТЬ ЧТО

Комплексная застройка – освоение больших территорий, где одновременно строятся жилье, инженернотранспортная инфраструктура, объекты социального обслуживания, проводится благоустройство.

Точечная застройка – строительство единичных объектов на свободных участках внутри существующей застройки.

Генеральный план – стратегический документ, определяющий принципиальные направления комплексного развития города с учетом нового строительства, экологии, сохранения культурного наследия, эффективного использования городских территорий и т.д. Последний генеральный план утвержден Омским городским Советом в 2007 году. Он определяет перспективу развития Омска до 2025 года. Плотность существующей жилой застройки в Омске – 218 человек на 1 гектар, что в 2 раза ниже норматива.

Автор: Мария ФЁДОРОВА