ЛЮБОВЬ МАЦКОВА, директор Омской региональной ипотечной корпорацииОмская региональная ипотечная корпорация недавно отметила свою шестую годовщину, а в новом году открыла уже второе представительство в районе. Такие как ОРИК первыми по долгу службы опробовали на себе все риски ипотеки и открыли новый вид бизнеса сотням банкиров и страховщиков, которых сами же и обучили. В итоге ОРИК занимает сейчас 40 процентов ипотечного рынка, за год троекратно нарастил свои объемы. И первое, и второе говорит о том, что главная цель уже достигнута: ипотека «поехала» сама по себе. А то, что из полутора тысяч клиентов в год только у двоих возникли временные проблемы с платежами, говорит о крепких корнях самой ипотеки в экономике, о том, что люди готовы к новому виду ответственности. Научив многих постсоветских граждан элементарным навыкам цивилизации - думать на десятки лет вперед и ставить личную цель, ипотека создала принципиально новый стимул для роста производительности труда. Добавьте к этому общий экономический рост за счет роста прибылей всех участников рынка кредитования и строительства, рост налогов и появление новых сервисов. Новый рубеж – земельная ипотека. Но его надо еще « пробить» на федеральном уровне. В селе многие, имея землю, желают получать деньги в кредит, чтобы строить самим свой дом. Но для них еще закон не писан: скептики не знают, на каких условиях можно доверить деньги крестьянам. К тому же в российском сознании слово «земля» ассоциируется не с надежностью и гарантией, а с подвохом и непостоянством. Обо всем этом наше интервью с директором Омской региональной ипотечной корпорации Любовью Мацковой. Александр Лабыкин, РИА "Омск-Информ" • Поздравляю с шестилетием и с открытием второго в этом году филиала. Расскажите, как обстоят дела у вас и вокруг вас. • Через нашу корпорацию всего с конца 2003года, а это тот период когда мы подписали соглашение с федеральным агентством ОАО «АИЖК» соглашение и стали региональным оператором по реализации в Омском регионе общефедеральной ипотечной программы, оформлено более 2700 кредитов на общую сумму 1,.7 млрд.руб., и только за 2006 год оформлено более 1,5 тысяч кредитов на 1,4 млрд. рублей, что втрое больше, чем в 2005 году. Здесь и вторичное жилье, ремонтные кредиты, меньшая часть - кредиты на долевое участие в строительстве. Были также кредиты на приобретение жилья в районах области. • Сейчас уже у нас оформляется только часть все ипотечных кредитов. Большая часть кредитов уже идет через банки. Банки начали активно подключаться в прошлом году и значительно продвинулись, выдавая кредиты уже самостоятельно, без нашего участия. У них сейчас объемы даже бывают выше, чем у нашей корпорации. Думаю, в этом есть и наша заслуга: мы были заинтересованы в том чтобы привлечь банки к ипотеке и создать им условия, добиться их ликвидности, рефинансируя у них выданные ипотечные кредиты. Сегодня мы по-прежнему оформляем и покупаем у них закладные. (Выдавая деньги, банк получает их через несколько месяцев от корпорации обратно вместе с процентами, которые платит клиент – «О-И»). Но все больше банки напрямую стали выходить на рефинансирующие компании (которые готовы выкупать кредиты клиентов – «О-И») и рефинансировать кредиты. • С чем вы связываете рост? • Во-первых, снизились процентные ставки – с 15% до 11%-14%. Это небольшое снижение, но все-таки повлияло. А в основном повлияло улучшение условий кредитования. Это снижение первоначального взноса с 30 процентов до 10, увеличение сроков кредитования. Двукратное увеличение точно за счет этого: сейчас основной объем сделок идет с 10 процентным взносом. Основные клиенты – это молодежь от 25 до 35-40 лет. Повышение доходов населения вряд ли сказалось существенно на росте ипотеки, потому что выросла и стоимость потребительской корзины, прожиточный минимум, стоимость жилья. Конечно же, и в этом особенность нашего региона, повлиял на ипотеку рост строительства многоквартирных жилых домов. Сдача домов обычно происходит к концу года, так и было в 2006 году, и основной пик по кредитам также пришелся на октябрь – декабрь. Люди охотно брали готовые к сдаче новостройки. • Какую долю на рынке занимаете? • 40 процентов почти. Это по оформлению. Но оформление здесь включено и то, что совместно с банком, поэтому точно процент нашего присутствия трудно выделить: те же сделки банки ставят себе в отчет. Но наша доля будет немного снижаться, потому что банки научились выдавать ипотеку, перестали бояться и стали сами выходить на рефинансирующие компании. Сейчас у нас в регионе покупают ипотечные кредиты- Внешторгбанк , КИТ-финанс, банк Жилищного финансирования намерен заниматься этим. • Какие показатели можете назвать? • В начале 2006 года удвоили наш уставный капитал – был 15,2 миллиона - стал 30,2 млн. руб. Готовимся к очередному увеличению во втором квартале – будет 45 млн. руб. Это даст возможность больше выкупать кредитов и участвовать на рынке, выдавая ипотечные займы. Собственный капитал нашей компании 22 млн. руб. Рентабельность всего капитала по сравнению с 2005г. увеличилась с 1,5 до 2,5 процента, а рентабельность собственного капитала тоже возросла и составила 8,7 процента. • В чем ваше рыночное преимущество? • В гарантиях государства. Но мы не столько конкурируем с банками, сколько стараемся привлечь их. Обучаем. Банки сами приходят и учатся работать с ипотекой, а потом идут в самостоятельное плавание. Ведь ипотека это специфический продукт. Мы для них - гарантия того, что выкупим их закладные, они не останутся на их банковском балансе. Когда они понимают, что готовы работать самостоятельно, начинают сами выдавать кредиты, а позже выходя и на рефинансирующие компании. Так это было с банком «Соотечественники», «Мираф-банком», «Омск-банком». Это те, кто с нами начинали работать, а теперь сами выдают кредиты и рефинансируют их. Сегодня наиболее тесно работаем с «Инвестсбербанком», «Сиббизнесбанком», банком «Витас», помимо конечно тех, которые работают самостоятельно. «Мираф» и «Омск-банк», конечно же, по прежнему работаем, но уже в меньших объемах. А вообще соглашения имеем с 15 банками. • Есть уверенность в том, что кредиты пойдут на селе с открытием ваших филиалов в Исилькуле и Большеречье? Какие там возникают проблемы? • Да, уже есть первые кредиты. В феврале в Исилькуле открыли, планы оформить 25 кредитов в этом году. В Большеречье – 20 кредитов. Трудности у нас есть, и сами мы с гражданами не решим эти вопросы. Это надо решать с главами муниципалитетов. Первая трудность – это земельные участки. Мы знаем, что в районах, конечно, доходы невысоки, рынок жилья невелик. Основная потребность – построить свой дом. По стандартам АИЖК земельный участок должен быть в собственности заемщика, либо оформлено право аренды на весь срок пользования кредитом. А это проблема в большинстве районов области. Буквально сегодня представитель Исилькуля говорил: что делать – есть уже шесть пакетов документов, но не можем оформить, потому что у клиента короткий срок аренды на землю, а у некоторых не оформлено вообще какого-либо права. Переоформление земельного участка это не менее 1 месяца. • Это от кого зависит разрешить долгосрочную аренду – от главы или депутатов? • И тех и других. Местные власти должны сообща решить, чтобы при ипотеке были льготные условия аренды либо выкупа в собственность. Хотя вот в Полтавке другая ситуация. Огромная площадь застраивается под жилые дома – администрация сразу оформляет в собственность дольщиков земли. Но в Исилькуле другая ситуация и вдругих районах тоже. Местные власти в курсе проблемы, это уже проговаривалось на рабочих встречах. Мы будем дальше работать, чтобы все сдвинулось и они оформляли участок в собственность. Думаю, что администрация должна им помочь. • Подарить землю? • Практически да, подарить. • Но может тогда много желающих найдется на ипотеку, чтобы получить участок? • Думаю, от этого район только выиграет: люди будут оставаться жить и работать в этом районе. Мы к этому и стремимся. А здесь если пойдет строительство, будут и рабочие места. • Как селянам с их доходами в 2-3 тысячи вообще удается взять ипотеку? Горожане далеко не все «тянут». • Доходность на селе низкая, конечно, при этом мы не можем учитывать доход от подсобного хозяйства. Люди выходят из положения тем, что администрация конечно же помогает, предоставляя субсидии на первоначальный взнос. Если доходов не хватает – берут в созаемщики несколько человек. Не важно - родственник или нет. Так и получают кредиты. Хотя, конечно, если были бы доходы выше, развивалась бы ипотека в районах не такими темпами. Но тем не менее за прошлый год более ста кредитов на селе выдали. Это Тара, Омский район, Любино, Саргатка, Седельниково, Нововаршавка, Черлак, Калачинск и некоторые другие районы. Присутствие наше есть пока только в двух районах, но люди приезжают сюда и оформляют в городе. • Есть случаи дефолтов, когда приходилось продавать квартиры и забирать кредит? • Да, в этом году количество дефолтов увеличилось. В прошлом году была объявлена дефолтом пара закладных. Но продавать нам не пришлось как в этом, так и прошлом году. Мы без суда мирными путем решали вопросы. Мы находили покупателя на квартиру, гасили долг за счет продажи, оставшиеся деньги шли на приобретение жилья меньшей площади нашему клиенту. Такое возможно, потому что рост цен жилье по сути гасит все издержки. В итоге ни один человек без крыши над головой не остался. В этом году количество увеличилось – три письма было о присвоении дефолта закладным. Это два клиента не платили, и один задержал по страхованию платеж. Он отказался платить страховой взнос, но его удалось убедить о необходимости страхования, приведя достаточно примеров, которые произошли буквально в прошлом году. Но не было еще ни одного случая, что страховая компания отказалась погасить остаток задолженности при наступлении страхового случая, а случаев было достаточно. Все же 2 дефолтных закладных из 2,7 тысяч - это мало. Здесь причина еще и в том, что наш коллектив не формально подходит к этому делу. Обязательно прозваниваем компании, справки от которых приносит соискатель ипотеки, обращаем внимание как долго работает само предприятие, выдавшее справку о доходах, платит ли налоги. В общем, изучаем кредитоспособность. • Мошенники попадались? • Да, однажды даже подали в соответствующие органы документы на того, кто предоставил вообще фиктивные документы и в т.ч.справки о доходах. • Одну проблему вы обозначили - по земельным участкам. Прорехи в каких законах – может быть федеральных, может местных, вам мешают. Какие поправки ускорили бы ипотеку? • Это проект закона о земельной ипотеке. Сейчас много говорится и пишется о том что земипотека - это хорошо, уже вынесены нормативные документы, которые в Госдуму направлены. Она поможет в районах строить дома. Обычно в селе есть земельный участок, но нет возможности у сельчан начать строительство. Если же станет возможным закладывать земельные участки – смогут строить не только граждане индивидуальные жилые дома, но легче будет застройщикам многоквартирных жилых домов. • А здесь нет риска того, что могут начать манипулировать – мало ли какой не нужной земли у кого в собственности. Возьмут кредит – и земля не нужна? • Рыночная оценка делается, есть условие, что если не построит через два года – можем продать участок, стоимость которого за счет начатых работ, как всегда роста цен, будет уже больше. Риски есть, но не выше чем при нынешнем кредитовании. «Вторичка» не менее рисковое дело. • По страховому закону какие пожелания? • Одно время прорабатывался вопрос об отказе обязательного страхования при ипотечном кредитовании, с целью удешевления ипотечного продукта. Но, знаете, отказаться невозможно и не нужно. Однако можно снизить тарифы при страховании имущества и граждан. Сегодня страхование имущества от 0,2% до 0,4% страховой взнос от суммы кредита. Думаю, не всегда это обоснованно, потому что риски имущественные не так велики. Страхование жизни (от 0,4% до 1,0%)– мне трудно сказать, потому что страховых случаев много и не хотелось, чтобы компании стали убыточны. • Насколько мешают скрытые проценты банков, о которых стали говорить на федеральном уровне? • Мы на консультациях сразу информируем своих клиентов о дополнительных расходах необходимых при оформлении кредита, и говорим чтобы обращали внимание на эти расходы в других кредитных и не кредитных организациях. При договоре может быть одна комиссия, потом всплывают другие цифры. Кто-то увеличивает комиссию ежемесячную, кто-то закладывает свой доход в другие партнерские организации. Есть еще агентства недвижимости, которые берут комиссии не только за подбор жилья и сделку купли-продажи, но и за оформление кредита в банке. А люди платят потому, что сегодня невозможно купить без посредника квартиру. • Насколько с вашей точки зрения сроки строительства и оформление документов на стройки вредят ипотеке? У нас половина застройщиков оформляют документы после стройки, потому что иначе ничего не построишь. Как изменилась картина? • Она ухудшилась. В прошлом году у нас много было оформлено новостроек, но это были те объекты, что оформили до вступления 214-го закона о долевом участии в строительстве, который прописывает жесткий порядок. Где-то триста в 2006 году мы оформили новостроек, из них только 10 после 214 закона. В этом году оформили – 16 сделок. Почему мало, но только потому, что у большинства застройщиков на строительные объекты(где-бы хотели купить квартиры наши заемщики) нет разрешительной документации. Строители строят либо за счет собственных средств , либо используют серые схемы,но... • Но желаем удачи и дальнейшего роста, спасибо за беседу.