С 1 октября в России изменились правила предоставления помощи молодым семьям. Государственная программа, которая изначально задумывалась как один из основных способов подтолкнуть демографию в стране, обрела жесткие рамки и адресный характер.

Сегодня при высокой ставке ЦБ РФ рыночная ипотека превратилась в недосягаемую роскошь с двузначными процентами, и именно льготная программа стала единственным способом обрести собственное жилье для молодой семьи.

Однако новые требования, введенные на федеральном уровне, меняют доступность этой меры. «Омск-информ» разобрался, стала ли льготная ипотека по новой схеме доступнее для молодых семей и сколько останется на «выживание» после таких льгот.

Новые нормы

Основа произошедшей трансформации – полный отход от массового распределения субсидированных займов в пользу адресности. Если в предыдущие годы оформить льготную ипотеку под 6 % могла практически любая семья с детьми, независимо от их возраста и региона проживания, то теперь правила диктуют иные приоритеты.

Согласно новым нормам, основным условием для получения льготной ставки в общем порядке стало наличие в семье хотя бы одного ребенка в возрасте до 7 лет. При этом пока льготные программы ограничены сроком – ставки будут действовать лишь 15 лет.

Согласно утвержденным правилам, в большинстве субъектов Российской Федерации, включая Омскую область, начинает действовать новая пятиступенчатая градация ставок и лимитов. Для семей с одним ребенком базовая ставка повышается до 10 % годовых при предельной сумме кредита до 6 млн рублей. Семьи, воспитывающие двоих детей, получают доступ к ставке 8 % годовых с максимальным лимитом кредитования до 8 млн рублей.

Для многодетных семей предусмотрены более комфортные условия: при наличии троих детей ставка снижается до 6 % годовых, а лимит возрастает до 10 млн рублей; для семей с четырьмя детьми льготный процент составляет 4 % годовых при лимите в 10 млн рублей; наконец, семьи с пятью и более детьми получают максимально выгодные условия – ставка 2 % годовых и лимит до 10 млн рублей.

Сколько стоит квартира и что останется на жизнь?

Ставки ниже рыночных выглядят привлекательно, однако как это будет работать в реальности? По последним данным Омскстата за июль, средняя заработная плата в регионе составила 79 тыс. рублей. При этом средняя цена за «квадрат» в однокомнатных квартирах к концу лета зафиксировалась на уровне 128 тыс. рублей, а в двухкомнатных – около 118 тыс. рублей.

Омской семье с одним маленьким ребенком, планирующей покупку жилья, придется затянуть пояса. Если родители ориентируется на полноценную двухкомнатную квартиру площадью порядка 55 кв. м, ее стоимость, исходя из средней цены метра, составит около 6 млн 503 тыс. рублей. За квартиру в новостройке в среднем придется отдать 9 млн 689 тыс. рублей, если брать за основу среднюю стоимость объекта на первичном рынке.

Возьмем стандартный сценарий покупки квартиры в новостройке за 9 млн 689 тыс. рублей с первоначальным взносом 20 % (1 млн 938 тыс. рублей). Сумма ипотечного кредита составит 7 млн 751 тыс. рублей. Однако по условиям программы для семьи с одним ребенком максимальный лимит льготного кредита ограничен 6 млн рублей. Это означает, что оставшиеся 1 млн 751 тыс. рублей семье придется либо доплачивать из собственных сбережений к первоначальному взносу, либо добирать рыночной ипотекой.

Предположим, семья нашла около 3 млн рублей и внесла первоначальный взнос и остаток, который не покрывается льготами. Сумма льготного кредита установилась на отметке в 6 млн рублей сроком на 15 лет под 10 % годовых (напомним, что льготная ставка действует 15 лет). При таких вводных ежемесячный платеж по ипотеке составит порядка 64,4 тыс. рублей, или 82 % от среднего дохода на одного человека в регионе.

Меньше минимума

Львиная доля дохода гипотетической омской семьи уже ушла на платеж по ипотеке, однако это лишь часть зарплаты одного из двух родителей. Один уходит в декрет, посвящает время ребенку и зарплату не получает.

В таком случае часть утерянного дохода компенсирует государство. Размер ежемесячного пособия по уходу за первым ребенком составляет 40 % от среднего заработка, но не более установленного государством максимума. При средней зарплате в 78 тыс. рублей пособие составит 31 тыс. То есть совокупный доход семьи с учетом пособия составит около 110 тыс. рублей. После выплаты обязательного ипотечного платежа в 64,4 тыс. рублей в семейном бюджете остается порядка 44 тыс. рублей.

Получается, на каждого члена семьи останется по 14,6 тыс. рублей, что ниже прожиточного минимума, который в 2026 году установлен на отметке в 16,4 тыс. рублей в месяц. Как на эти крохи молодая семья должна питаться, оплачивать «коммуналку», одеваться, приобретать все необходимое для ребенка – совершенно непонятно.

Если же рассмотреть сценарий покупки двухкомнатной вторички площадью 55 кв. м за 6 млн 503 тыс. рублей, финансовая картина меняется, но остается напряженной. При том же 20 % взносе сумма кредита составит 5 млн 202 тыс. рублей. При ставке 10 % годовых сроком на 15 лет ежемесячный платеж составит порядка 55,9 тыс. рублей.

В период декрета при совокупном доходе семьи в 110,6 тыс. рублей после погашения кредита на руках остается 54,7 тыс. рублей, то есть около 18,2 тыс. рублей на человека. Это уже покрывает прожиточный минимум, но об обеспеченности семьи самым необходимым говорить все равно не приходится.

Запрыгнули в последний вагон

О популярности новых мер поддержки можно судить по данным одного из крупнейших банков России. В сентябре этого года кредитные организации зафиксировали небывалый ажиотаж на рынке недвижимости.

За считанные дни до вступления в силу новых, дифференцированных правил «Семейной ипотеки» российские семьи массово пошли в банки за кредитами по действующей ставке в 6 %. Как рассказали в Сбере, по итогам сентября россияне оформили «семейных» кредитов на 302,8 млрд рублей. Этот показатель стал абсолютным максимумом с начала года.

– Рост выдач был ожидаемым: он произошел на фоне новостей об изменении условий по «Семейной ипотеке» с 1 октября, – рассказали в пресс-службе банка.

В последний день месяца, 30 сентября, россияне поставили абсолютный рекорд за всю историю существования льготной программы. За один день было зафиксировано 7,4 тыс. выдач на 46,6 млрд рублей.

Ипотека или аренда?

Семья, в которой только что родился ребенок и работает один родитель, при оформлении предельного лимита кредита отдаст за ипотеку больше половины своего ежемесячного бюджета. Остающихся средств хватит на базовое выживание, но любые непредвиденные расходы – от болезни до покупки бытовой техники – станут серьезным испытанием для бюджета.

Возникает закономерный вопрос: не разумнее ли в такой ситуации отказаться от покупки и прожить годы на съемном жилье? Средняя аренда двухкомнатной квартиры в Омске сегодня обходится ниже ипотечного платежа с учетом затрат на ремонт в новостройке, «коммуналку» и первоначальный взнос. С финансовой точки зрения съемное жилье в краткосрочной перспективе действительно давит на бюджет меньше и оставляет больше свободы.

Однако аренда не решает главного вопроса – формирования собственного актива и базовой социальной защищенности. Капиталовложения в чужую собственность в долгосрочной перспективе обнуляют накопления семьи, в то время как ипотечный платеж, несмотря на свою тяжесть в первые годы, постепенно размывается инфляцией и ростом номинальных доходов.

Есть еще один вариант: льготный кредит под строительство частного дома по «старой» ставке в 6 %. Однако немногие променяют привычные городские квартиры на частные дома, которые к тому же нужно еще и построить – а это может занять несколько лет.

Принимать решение омским семьям придется исходя из собственной готовности затянуть пояса на первые два-три года жизни ребенка ради гарантии собственного крова в будущем. Либо вообще не заводить детей и не думать о собственном жилье, но, кажется, у властей и программы «Семейная ипотека» была совсем другая цель.