«Пpoдавец – не Лaриcа Долина» – с таких фраз начинаются объявления о продаже недвижимости. Певица стала звездой сцены, но прославит свое имя, похоже, в сфере совершенно от нее далекой.

Прецедент с артисткой вызвал такой общественный резонанс, что на это обратили внимание законодатели. И в 2026 году правила сделок с недвижимостью будут изменены.

Квартиру можно не возвращать

Схему называли «бабушкиной», в 2025 году она обрела громкое имя. Суть ее в том, что пожилой продавец недвижимости после заключения договора внезапно заявляет, что стал жертвой телефонных мошенников и добивается через суд возврата проданной недвижимости.

Суд, как правило, вставал на сторону продавца, и покупатель оставался ни с чем. Вот на защиту такого человека и будут направлены все нововведения.

Говорят, что в Госдуме законопроект уже подготовлен, его обещают долго не рассматривать, а уже с середины этого года принять к исполнению.

Некоторые инициативы известны уже сейчас. Например, можно установить правило встречного исполнения: если продавец не в состоянии вернуть деньги, покупатель может не возвращать квартиру.

Предполагается делать обязательной нотариальную форму сделок, к тому же закрепить исключительно безналичный способ расчета по сделкам купли-продажи недвижимости. Планируется закрепить требование к видеосопровождению сделок с участием пожилых граждан, записи придать повышенную доказательственную силу.

Справка из психдиспансера не спасет

На Сибирском форуме по недвижимости ситуацию с такими схемами обсуждали риелторы, страховщики, специализирующиеся на оценке рисков недвижимости, и эксперты по безопасности сделок. Принять участие в этом пригласили психологов и психиатров. 

– Долгие годы до недавнего времени мы жили в такой реальности, что проблема стояла-то совершенно иначе. Не как бы мне честно купленную квартиру потом отстоять, а как бы мой стареющий, слабоумный родственник не стал жертвой мошенников и квартиру бы эту не отписал или не подарил, – отметил доктор медицинских наук, главный врач клиники «Анима», врач-психиатр, врач-психотерапевт и член правления Российского общества психиатров Григорий Усов.

Психиатр вспомнил, что в суде удавалось оспорить в лучшем случае треть сделок, подавляющее же большинство их благополучно оставались в силе.

– Не было доказательств, свидетельствующих о том, что человек на момент совершения гражданской сделки не мог понимать их значения или своими действиями руководить, – пояснил Усов.

Сейчас ситуация изменилась, и даже справка из психоневрологического диспансера не защитила добросовестного покупателя. История из Санкт-Петербурга тому пример: пожилая женщина продала квартиру, предоставив в том числе документ из медучреждения, но после оспорила сделку. Она заявила, что была введена в заблуждение и действовала под влиянием мошенников: характер сделки понимала, но согласилась продать квартиру под обещание, что ее после ремонта выкупят обратно. Экспертиза подтвердила дееспособность, но суд решил, что воля продавца была сформирована неправильно, и квартиру вернул пенсионерке.

Сейчас на сделки с пожилыми людьми идут неохотно, покупатели относятся настороженно и требуют дополнительных гарантий, например присутствия психиатра и организации видеосъемки.

– По гражданским делам свидетель для всех времен и народов – это психиатр, который посмотрел человека до заключения сделки. А с учетом того, что мы оперируем понятием не психическое расстройство, а психическое состояние, – это не только психиатр, но еще и психолог, – рассказывает психиатр Усков. – Поэтому на сегодняшний день существует процедура получения справки о сделкоспособности.

Срочность сделки должна насторожить

Ожидаются реформы и в судебной сфере. То, что Верховный суд встал на сторону покупателя квартиры в случае с Долиной, – это разовый инцидент.

– Верховный суд высказался только по единичному делу, – рассказал старший прокурор отдела по надзору за производством дознания и оперативно-разыскной деятельности управления по надзору за следствием, дознанием и ОРД прокуратуры Омской области Даниил Долгорук. – Если психолого-психиатрическая экспертиза нам покажет, что человек, который продавал квартиру по заниженной стоимости и не мог в момент совершения сделки осознавать фактически характер своих действий, управлять ими, то возможность расторгнуть сделку велика.

Полные же разъяснения должен дать Пленум Верховного суда, которые станут руководством к действию для всех судов. Пока даны лишь разъяснения.

Кстати, в Омске в 2025 году возбуждено три уголовных дела, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости. Минимальная сумма ущерба составила 3,3 млн рублей, максимальная – 12,6 млн рублей. Еще в одном деле потери составили 9,5 млн рублей.

Тем временем Российская гильдия риелторов разработала памятку для покупателей, в которую включили рекомендации по снижению рисков.

Рекомендации для граждан:

• личное общение с продавцом,
• фиксация осознанности сделки,
• документальная проверка,
• работа с профессионалами,
• надежные финансовые схемы,
• учитывать признаки риска, главный – срочная продажа.

Таким образом, можно резюмировать, что риелторские услуги в ближайшее время в Омске подорожают именно из-за дополнительных трат на психолога, психиатра, видеосъемку. И в перспективе вторичное жилье перестанет пользоваться спросом среди покупателей.