По прогнозам, в регионе будет оценено свыше 800 тыс. земельных участков, в том числе предназначенных под сады, огороды и индивидуальное жилье.

С 1 января 2025 года стартует подготовительный период общероссийского тура проведения кадастровой оценки земель. Сама оценка земельных ресурсов будет проходить в 2026 году во всех российских регионах. По предварительному прогнозу, в регионе будет оценено свыше 800 тыс. земельных участков. Правообладатели уже сейчас могут проверить полноту сведений в ЕГРН о своих земельных участках. О том, на что важно обратить внимание, РИА «Омск-Информ» рассказала директор бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ЦКО) Ольга Ефремова.

– Ольга Сергеевна, в 2020 году региональный ЦКО уже осуществлял государственную кадастровую оценку земельных участков, в 2021 году – объектов капитального строительства (ОКСов), в 2022 году – снова земельных участков, в 2023 году  – снова ОКСов, и вот, как говорится, опять. Скажите, с чем связаны такие частые пересмотры стоимости? Оценка какой из категорий земельных участков будет корректироваться в 2025 году?

– Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки во всех субъектах РФ. В 2022 году в рамках единого цикла государственной кадастровой оценки в Омской области было оценено порядка 834 тыс. земельных участков. Очередная государственная кадастровая оценка земель будет проводится через четыре года с года проведения последней оценки одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ земельных участков.

– Когда конкретно планируется начать очередную кадастровую оценку и какое количество земель будет оценено?

–  Следующий тур кадастровой оценки земельных участков будет проведен предварительно в период с марта по май 2026 года. Затем будет сформирован проект отчета о проведении государственной кадастровой оценки и направлен для проверки в центральный аппарат Росреестра, а также размещен в открытом доступе для ознакомления и направления замечаний. 

По предварительной оценке, к началу 2026 года на территории Омской области будет насчитываться более 830 тыс. земельных участков, учтенных в ЕГРН. Самую большую группу оцениваемых участков составляют участки под сады, огороды и ИЖС. Далее идет группа земель сельскохозяйственного назначения.

– Какой результат планируется получить от проведения нового тура оценки земель? Ставится ли во главу угла задача повышения собираемости налогов, ведь не секрет, что от кадастровой оценки напрямую зависят размеры налога на имущество и земельного налога?

– В процессе кадастровой оценки не ставится задача выйти на определенные цифры. Кадастровая оценка – это результат сложного, многоэтапного комплекса организационных, аналитических, математических и других действий. Цель ее определения – получить объективную и обоснованную стоимость участков. Объективная стоимость земельных ресурсов лежит в основе экономики землепользования. Она составляет основу для налогообложения, определения арендных и выкупных платежей при сделках в отношении государственных и муниципальных земель. 

Налогооблагаемую базу составляет кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ. Земельный налог является местным налогом, ставки земельного налога устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Федеральными и местными актами устанавливаются случаи установления льгот.

– Во сколько обойдется владельцам и арендаторам участков проведение кадастровой оценки?

– Кадастровая оценка проводится за счет бюджетных средств, для граждан она бесплатна.

– Что в первую очередь следует проверить землевладельцам в подготовительный период?

– Основная задача подготовительного периода – сбор актуальных и достоверных сведений об объектах оценки. Собственники земельных участков до 1 января 2026 года могут по своим объектам проверить полноту сведений в ЕГРН: наличие координат местоположения границ земельного участка, площадь, точный адрес, расположение объектов в зонах с особыми условиями использования. Рекомендуем проверить сведения и характеристики об объектах недвижимости, которые находятся на земельном участке.

Не менее важно, чтобы вид разрешенного использования участка соответствовал классификатору, утвержденному приказом Росреестра № П/0412. Помощь в этих вопросах могут оказать юридические компании, работающие в регионе.  

– А что делать в случае обнаружения несоответствия с данными в ЕГРН?

– Владелец земельного участка уже сейчас может направить декларацию с уточняющими сведениями о характеристиках участка в Омский центр кадастровой оценки и технической документации. Учреждение начинает уже сейчас прием деклараций. Наши специалисты сверят с данными в Росрестре, но рекомендуем также владельцу участка внести уточнения о своем имуществе в ЕГРН, поскольку ответственность за актуализацию информации о своем имуществе несет собственник. Такое уточнение можно сделать через МФЦ или электронные сервисы портала государственных и муниципальных услуг.

– Какие факторы влияют на стоимость земли? В каком ценовом диапазоне находятся земельные участки в Омской области?

– Основное – это вид его разрешенного использования, например, индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства и другие. Также учитывается конкретное месторасположение участка на территории региона, размер участка, наличие построек, обеспеченность участка коммуникациями.

Например, по группе использования «индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство» средняя стоимость участков находится в диапазоне по муниципальным районам – от 7,49 рублей за кв. м до 494,1 рублей за кв. м в зависимости от района, по городу Омску – в интервале от 209,91 рубля за кв. м до 4488,06 рублей за кв. м, что зависит от местоположения участка и удаленности его от центра мегаполиса.

Диапазон средней стоимости участков под сады варьируется в муниципальных районах в интервале от 5,17 рублей за кв. м до 476,6 рублей за кв. м, в Омске – от 65,56 рублей за кв. м до 1331, 47 рублей за кв. м.

На величину кадастровой стоимости влияет вид разрешенного использования.

– А как определяется кадастровая стоимость новых объектов недвижимости?

– Для этого предусмотрен специальный порядок. Объекты недвижимости после реконструкции, строительства или образования нового земельного участка подлежат постановке на государственный кадастровый учет. Для определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов публично-правовая компания «Роскадастр» по Омской области направляет информацию в наше учреждение для определения кадастровой стоимости. В перечни включаются объекты, у которых, например, изменены качественные или количественные характеристики. С начала 2024 года наши специалисты выполнили расчет стоимости свыше 570 тыс. вновь учтенных объектов. Это открытая информация, с результатами можно ознакомиться на сайте учреждения в разделе «Кадастровая оценка» и далее «Вновь учтенные объекты недвижимости».

– Итоги предыдущих оценок становились предметом критики со стороны предпринимателей. Будет ли учреждение учитывать позицию бизнеса при проведении очередного тура оценки земель?

– При региональном министерстве имущественных отношений создана рабочая группа по урегулированию вопросов, возникающих по результатам государственной кадастровой оценки. Площадкой для рабочих встреч стало наше учреждение. В рабочую группу вошли ведущие эксперты оценочных организаций региона, представители аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Омской области.

Наши специалисты, представители Минимущества и оценочного сообщества уже сейчас совместно вырабатывают подходы к анализу сведений о сделках с объектами недвижимости по данным, предоставленным филиалом ППК «Роскадастр» по Омской области, включая сведения о ценах сделок по аренде, ипотеке, продаже объектов. Эта информация является важной характеристикой изменений на рынке недвижимости и оказывает влияние на результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с экспертами обсуждаем критерии для определения объектов-аналогов.

Например, рабочей группой поддержана инициатива о приглашении активных омских риелторских агентств к сотрудничеству. Их участие позволит получить более объективные данные об омском рынке недвижимости.

– Какие инструменты есть у предпринимателей для донесения своей позиции до руководства бюджетного учреждения и Минимущества?   

– Мы сегодня максимально открыты для любого взаимодействия с бизнес-сообществом и оценочными организациями региона. Активно взаимодействуем в рамках рабочей группы. Сформированы группы по четырем направлениям: по применению ряда положений закона № 237-ФЗ, анализу судебной практики, работе с рыночной информацией, и отдельно сформирована группа по содействию субъектам малого предпринимательства.

По направлениям работы групп подготовлены аналитические материалы. Совместно с ведущими оценщиками проработаны объекты-аналоги производственного назначения. Перечень рекомендуемых аналогов, а также нерекомендуемых размещен на официальном сайте учреждения.

– Могут ли предприниматели получить индивидуальную консультацию?

– Для малого и среднего бизнеса в учреждении введен «День предпринимателя». Еженедельно, каждый четверг, консультирую лично и мои заместители. Записаться на консультацию в «День предпринимателя» представители бизнеса могут по телефону приемной 8 (3812) 20-05-50. При обращении гражданину необходимо сообщить свои данные, телефон для обратной связи и кадастровый номер объекта недвижимости.

Специалисты учреждения к личному приему готовят «досье» на объект оценки: анализируют результаты определения стоимости объекта недвижимости за все годы проведения ГКО. Анализ позволяет увидеть, правильно ли определен сегмент для расчета стоимости. Собираем сведения из действующих правил землепользования и застройки, ЕГРН, анализируем данные публичной кадастровой карты, смотрим, в каких территориальных зонах находится объект. Дополнительно рассматриваются объекты, находящиеся на участке. Берутся во внимание документы технической инвентаризации на каждый объект. Анализируем, для каких целей они используются – под торговые площади или для размещения офисов. Это позволяет уточнить код расчета. Анализ всех данных по объекту недвижимости позволяет выявить, например, несоответствие в фактических данных об объекте сведениям, которые учтены в ЕГРН. Мы даем рекомендации, какие действия необходимы для устранения несоответствий.

– С какими случаями предприниматели обращаются? Приведите пример.

– Самая распространенная ошибка – владельцы земельного участка при постановке его на кадастровый учет неоднозначно указывают вид разрешенного использования: «для строительства», «под зданием», «по назначению» или  сразу все виды разрешенного использования, допустимые в указанной зоне. Есть случаи, когда для одного земельного участка указывается разрешенное использование: «для индивидуального жилищного строительства; бытовое обслуживание; гостиничное обслуживание; развлекательные мероприятия; обеспечение занятий спортом в помещении», «предпринимательство; коммунальное обслуживание», «магазины; ремонт автомобилей; склады» и т. д. В таких случаях расчет ведется по наиболее эффективному использованию. Это предполагает отдельный расчет для каждого ВРИ, при этом по действующей методике государственный оценщик выбирает самый дорогой. При обращении предпринимателей по таким случаям анализируем ситуацию, при необходимости проводим обследование фактического использования. Главное в таких ситуациях, чтобы обладатель уточнил характеристики своего имущества.

– Что делать, если правообладатель все же не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости?

– Алгоритм следующий. Необходимо сравнить фактические характеристики объекта недвижимости с данными, учтенными в ЕГРН. Это можно сделать через публичную кадастровую карту, электронный справочный сервис Росреестра, через получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки или выписки из ЕГРН. Если выявлено несоответствие, необходимо внести уточняющие сведения в ЕГРН через МФЦ или региональный портал госуслуг. На следующем шаге необходимо получить разъяснения по определению кадастровой стоимости в бюджетном учреждении. На этой стадии сотрудники учреждения при выявлении ошибок самостоятельно пересчитают кадастровую стоимость. При несогласии с результатами заявитель может обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

– Сколько предпринимателей в этом году обратились в ЦКО за разъяснениями?

– С начала года к нам поступило 273 обращения о предоставлении разъяснений об определении кадастровой стоимости. В отношении 249 обращений заявителям предоставлены разъяснения, по 24 обращениям ведется подготовка мотивированных разъяснений. Всего с 2020 года омичи направили 1740 обращений о предоставлении разъяснений и 669 заявлений об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения пересчитана кадастровая стоимость в отношении 2273 объектов. Это составляет всего 0,1 % от общего количества оцененных в регионе объектов. Предприниматели также используют механизмы установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в регионе установлена в отношении 167 объектов.

– Спасибо за интервью!