Поиск

Вместе с экспертами разбираемся, как на рынок жилья в Омске повлияют выборы президента, СВО и нужно ли брать квартиру прямо сейчас?

В середине ноября стало известно о том, что Омская область оказалась на 59-м месте в рейтинге регионов по ипотечной долговой нагрузке. В среднем жители области отдают более 61 % своей заработной платы в качестве ежемесячного платежа по ипотеке. Это выше, чем в среднем по стране.

А ведь исследование проводилось еще до осеннего резкого повышения ключевой ставки и, как следствие, еще большего подорожания ипотеки. Можно предположить, что после того, как ставка по ипотеки выросла с летних 10–11 % до нынешних 16–18 %, омичи будут еще больше денег отдавать за свою недвижимость.

Конечно, до июля 2024 года действует льготная ипотека на новостройки, ставки по которой начинаются от 8 %. Но, во-первых, сами эти новостройки в последние месяцы вновь значительно дорожали, а во-вторых, далеко не всегда омичам нужна квартира в новом доме. Есть немало случаев, когда в нужном районе города новостроек просто нет. Или они есть, но в ремонт нужно вложить столько, что на эти цели надо будет брать кредит. Поэтому часто альтернативы «вторичке» нет.

Обозреватель РИА «Омск-информ» спросил у экспертов, а стоит ли брать сейчас ипотеку под 17–18 % годовых, а также что будет с рынком вторичной недвижимости? Нужно ли покупателям занять выжидательную позицию либо нужно действовать прямо сейчас?

Разница в 7 % выливается в миллионы рублей

Кому-то может показаться, что разница в ипотечной ставке в 10 % и в 16 –17 % не столь велика. Но на деле на временном отрезке в годы и десятилетия все это выливается в миллионы рублей. Обратимся к красноречивому примеру. Так, допустим, омич Иванов, имея в кармане 1 миллион рублей, купил летом в ипотеку «однушку» на «вторичке» за 3,5 млн рублей (такова средняя цена «однушки» в Омске – прим. РИА «Омск-информ») по старой ставке в 10 % годовых. Размер его ипотечного платежа в случае, если срок ипотеки будет 20 лет, составит 24 126 рублей в месяц, а переплата за 20 лет – 3,3 миллиона рублей.

Нерасторопный омич Петров не успел летом купить квартиру в ипотеку по ставке в 10 % годовых и был вынужден приобрести ее сейчас по ставке в 17 % годовых при тех же прочих условиях – стоимости в 3,5 млн рублей и первоначальном взносе в миллион. В итоге нерасторопный Петров будет платить за такую же квартиру, что и Иванов, не 24 тысячи в месяц, а 36 671 рубль – то есть в 1,5 раза больше. За 20 лет переплата у него выйдет 6,3 млн рублей – на 3 миллиона больше, чем у Иванова.

При этом ставку в 16–17 % еще поискать надо. Многие банки выдают ипотеку на «вторичку» уже под 20 и более процентов годовых. Опрошенные обозревателем эксперты разошлись во мнениях относительно того, стоит ли брать ипотеку по такой «грабительской» ставке и как долго она продержится.

Ждем мартовские выборы президента

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин весьма красноречиво охарактеризовал происходящее на рынке «вторички».

–  К сожалению, как и за окном, сейчас на рынке недвижимости зима. Совсем недавно было тепло, а теперь резко похолодало. А скоро вообще будут лютые морозы – встреча со Снежной Королевой у нас еще впереди, – образно охарактеризовал ситуацию эксперт. – Те 16-17 % годовых на вторичную недвижимость – это «заградительная» ставка, при которой  рынок недвижимости замерзает и останавливается. Но это не повод перестать мечтать о квартире, о хороших условиях жизни – как мы зимой мечтаем о том, что будет лето. На рынке недвижимости никогда не нужно чего-то ждать. Если человек хочет улучшить свои жилищные условия, то он может мониторить рынок, смотреть, планировать. Бывает, на подбор объекта уходят не то что месяцы, годы.

По мнению Максима Репина, чтобы ипотека нормально работала как инструмент, ставка должна быть, по сегодняшним экономическим показателям, 8–9 % годовых –  даже не «летние» 10 %. Именно при таких условиях рынок недвижимости устойчиво развивался бы. Сейчас же ставка заградительная, поэтому на рынке наступила «глубокая зима». Эксперт ждет каких-либо изменений с наступлением календарной весны и, как это ни странно, выборов президента, которые пройдут уже 17 марта.

– В будущем точно наступят времена, когда ставка снизится и вы сможете рефинансировать свою ипотеку. У нас через 4 месяца выборы президента. Помните ситуацию 2018 года, когда тоже были выборы и банкам дали денег, после чего ставки по ипотеке резко пошли вниз. Тогда многие заемщики рефинансировали ипотеку с 13 % до 8–9 %, – говорит Репин. – Да, сейчас неподъемно, да, ипотека – заградительный барьер, но опускать руки не стоит – надо искать, присматривать жилье, и  главное – нужно считать платеж. Если он посильный, то нужно действовать, тем более его можно будет снизить.

Продавцам «вторички» придется делать большие скидки

Несколько иного мнения придерживается доктор экономических наук Евгений Капогузов. По его словам, в сложившихся условиях, возможно, продавцам «вторички» в Омске придется делать скидки – иначе они не реализуют свое жилье.

– Сложившаяся с ипотекой ситуация очень сильно ударила по рынку вторичного жилья. Поэтому, возможно, продавцам «вторички» придется делать дисконт для покупателей. Такая тенденция уже наметилась на московском рынке. И там уже разница в стоимости между новостройками и вторичкой доходит до 40 %. Не исключаю, что в Омске повторится то же самое. И главное, на рынке будет господствовать рынок покупателя, а не продавца. Будет больше безденежных сделок – например, по обмену жилья, – говорит экономист.

Прогнозов на будущее Евгений Капогузов не делает: уж слишком много факторов влияет на те же условия выдачи займов – от президентских выборов до продления льготной ипотеки на новостройки в июле 2024 года. Но если есть варианты, то квартиру надо брать сейчас, а не ждать лучших времен, уверен экономист.

Дешеветь жилье в Омске вряд ли будет

Директор ООО «Недвижимость-Гарант», зампред общественного совета Росреестра Нина Карпенко, напротив, говорит о том, что в Омске продавцы квартир если и делают скидки, то небольшие и только реальным покупателям. Серьезно снижать цены, по словам эксперта, продавцы не будут.

– Самое интересное, что в Омске на фоне повышения ставок на ипотеку у некоторых продавцов есть желание все равно повышать цены, и поэтому они пока ждут, не продают квартиру. Традиционно люди привыкли вкладывать деньги в жилье, ведь на него всегда есть спрос, жилье всегда в цене. Вообще, сложно вспомнить, когда у нас недвижимость дешевела. Как она будет дешеветь, если у нас все дорожает – услуги и продукты? – задает риторический вопрос эксперт.

Интересно, что до недавнего резкого подорожания ипотеки число сделок с недвижимостью в Омске стабильно росло. По официальным данным Росреестра, в октябре 2023 года число сделок с недвижимостью выросло на 12 % – до 26 тысяч. Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант» при ответе на вопрос о том, покупать квартиру сейчас или подождать, отметила индивидуальность каждого конкретного случая.

– Ждать или покупать сейчас? Надо исходить из потребностей конкретного покупателя. По некоторым данным, ставка до конца года может еще повыситься. И если она будет снижаться, то уже не в этом году. В плане инвестиций при такой ситуации покупать недвижимость нелогично – ни за наличные, ни по ипотеке. Другой случай, когда семья из 5 человек живет в «однушке». Им хочешь-не хочешь надо брать более просторное жилье. Они ждать не будут и будут решать свой жилищный вопрос, – говорит Нина Карпенко. – Портрет покупателя недвижимости изменился: он стал моложе, стал более избирательным. Люди охотнее покупают жилье, которое находится в лучшем состоянии.

Эксперт уверена, что, как бы там ни было, но спрос на «вторичку» все равно будет. Просто Омск – это тот город, где нового жилья строится очень мало и, как правило, не всегда оно находится в удобных и развитых районах. Было бы новостроек больше, тогда и ситуация на рынке недвижимости в Омске была бы совсем иной.

Все зависит от ситуации на фронте

Профессор экономического факультета ОмГУ им. Ф. М. Достоевского Олег Рой не ждет резкого улучшения ситуации с рынком ипотеки в ближайшее время.

– Конечно, такими высокими ставки по ипотеке будут не всегда. Но и снижаться сейчас они не будут.  В условиях, когда идет спецоперация, когда у нас высокие военные расходы, ждать изменений пока не стоит, – говорит Рой. – Если же говорить о более длительной перспективе, то все зависит от того, как будет развиваться ситуация на фронтах, какой будет ситуация в промышленности и всей экономике.

Эксперт не советует откладывать в долгий ящик покупку квартиры, так как можно и не дождаться позитивных изменений на рынке ипотеки. Лучше брать квартиру на «вторичке» сейчас.

Омичи скупили все новые квартиры

А что говорят о ситуации на рынке недвижимости застройщики? Ведь любые колебания на рынке вторичного жилья сразу же отражаются на рынке новостроек. Здесь до июля 2024 года действуют льготные условия – квартиру в новостройке можно купить в ипотеку по ставке от 8 % годовых.

По словам директора ГК «Стройбетон» Олега Золотова, спрос на квартиры пока не изменился, не меняется и стоимость «квадрата» – на сегодняшний день она составляет 95–97 тысяч за квадрат.

– Спрос на новостройки прежний, как был – ни больше, ни меньше. Все стабильно. Пока с реализацией квартир проблем нет, все, что есть, – все продаем.  Порядка 75 % сделок совершается с льготной ипотекой на новостройки, – говорит Олег Золотов.

Строитель не стал гадать, что будет с рынком, если льготную ипотеку не продлят.

А руководитель ООО «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов отметил другую важную тенденцию – покупатели переориентировались со вторичного рынка на первичный и скупили все новые квартиры. Компания, которую возглавляет Гуринов, занимается реализацией квартир от крупнейшего омского застройщика – АО «ЗСЖБИ-6».

– У нас еще в августе-сентябре все закончилось, что стояло на продаже. Насколько я знаю, у других компаний – «Сибграда» и «Стройбетона» – то же самое. Возьмем, к примеру, Новосибирск, там такого нет – чтобы все выкашивали. В Омске все выкосили – все, что было на брони, – говорит Гуринов.

Эксперт рассказал, что его компания даже проводила исследование. Его результаты оказались любопытными: однушка на вторичке при одинаковых условиях из-за ипотечной ставки оказалась дороже аналогичной квартиры в новостройке на 20 тысяч в месяц. С учетом ипотечной ставки сейчас даже выгоднее купить двухкомнатную квартиру в новостройке, чем однокомнатную в старом доме.

Что делать тем, кто хочет купить квартиру?

Эксперты в целом по-разному оценили складывающуюся на «вторичке» ситуацию и дали разные советы тем, кому необходимо жилье. Но общие выводы все же можно сделать. И они не такие хорошие, как хотелось бы.

1. Вряд ли в ближайшее время ситуация с высокими ипотечными ставками на вторичном рынке изменится. Изменений если и стоит ждать, то не ранее весны 2024 года.

2. Продавцам «вторички», скорее всего, придется делать скидки покупателям в случае, если жилье они приобретают в ипотеку. Иначе расстаться с недвижимостью у них  не получится.

3. Если необходимо жилье на вторичном рынке в ипотеку, то лучше не откладывать покупку – условия приобретения такой недвижимости могут только ухудшиться. Но перед оформлением ипотеки лучше тщательно все просчитать – чтобы платеж был посилен. В дальнейшем, после снижения ипотечных ставок в ближайшие несколько лет, кредит можно будет рефинансировать.

4. Не всегда стоит «цепляться» за «вторичку». Пока действует льготная ипотека, можно купить большую квартиру в новостройке вместо маленькой в старом доме. Этой возможностью нужно и можно пользоваться. Квартиры во многих омских новостройках уже раскуплены.

В целом же, пока ставки по ипотеке, как и по другим кредитам, не пойдут вниз, ситуация на рынке не оживится. А перекосы в ставке на новое и вторичное жилье могут привести к дефициту новостроек, который уже сейчас можно наблюдать в Омске.

Вместе с экспертами разбираемся, как на рынок жилья в Омске повлияют выборы президента, СВО и нужно ли брать квартиру прямо сейчас?

В середине ноября стало известно о том, что Омская область оказалась на 59-м месте в рейтинге регионов по ипотечной долговой нагрузке. В среднем жители области отдают более 61 % своей заработной платы в качестве ежемесячного платежа по ипотеке. Это выше, чем в среднем по стране.

А ведь исследование проводилось еще до осеннего резкого повышения ключевой ставки и, как следствие, еще большего подорожания ипотеки. Можно предположить, что после того, как ставка по ипотеки выросла с летних 10–11 % до нынешних 16–18 %, омичи будут еще больше денег отдавать за свою недвижимость.

Конечно, до июля 2024 года действует льготная ипотека на новостройки, ставки по которой начинаются от 8 %. Но, во-первых, сами эти новостройки в последние месяцы вновь значительно дорожали, а во-вторых, далеко не всегда омичам нужна квартира в новом доме. Есть немало случаев, когда в нужном районе города новостроек просто нет. Или они есть, но в ремонт нужно вложить столько, что на эти цели надо будет брать кредит. Поэтому часто альтернативы «вторичке» нет.

Обозреватель РИА «Омск-информ» спросил у экспертов, а стоит ли брать сейчас ипотеку под 17–18 % годовых, а также что будет с рынком вторичной недвижимости? Нужно ли покупателям занять выжидательную позицию либо нужно действовать прямо сейчас?

Разница в 7 % выливается в миллионы рублей

Кому-то может показаться, что разница в ипотечной ставке в 10 % и в 16 –17 % не столь велика. Но на деле на временном отрезке в годы и десятилетия все это выливается в миллионы рублей. Обратимся к красноречивому примеру. Так, допустим, омич Иванов, имея в кармане 1 миллион рублей, купил летом в ипотеку «однушку» на «вторичке» за 3,5 млн рублей (такова средняя цена «однушки» в Омске – прим. РИА «Омск-информ») по старой ставке в 10 % годовых. Размер его ипотечного платежа в случае, если срок ипотеки будет 20 лет, составит 24 126 рублей в месяц, а переплата за 20 лет – 3,3 миллиона рублей.

Нерасторопный омич Петров не успел летом купить квартиру в ипотеку по ставке в 10 % годовых и был вынужден приобрести ее сейчас по ставке в 17 % годовых при тех же прочих условиях – стоимости в 3,5 млн рублей и первоначальном взносе в миллион. В итоге нерасторопный Петров будет платить за такую же квартиру, что и Иванов, не 24 тысячи в месяц, а 36 671 рубль – то есть в 1,5 раза больше. За 20 лет переплата у него выйдет 6,3 млн рублей – на 3 миллиона больше, чем у Иванова.

При этом ставку в 16–17 % еще поискать надо. Многие банки выдают ипотеку на «вторичку» уже под 20 и более процентов годовых. Опрошенные обозревателем эксперты разошлись во мнениях относительно того, стоит ли брать ипотеку по такой «грабительской» ставке и как долго она продержится.

Ждем мартовские выборы президента

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин весьма красноречиво охарактеризовал происходящее на рынке «вторички».

–  К сожалению, как и за окном, сейчас на рынке недвижимости зима. Совсем недавно было тепло, а теперь резко похолодало. А скоро вообще будут лютые морозы – встреча со Снежной Королевой у нас еще впереди, – образно охарактеризовал ситуацию эксперт. – Те 16-17 % годовых на вторичную недвижимость – это «заградительная» ставка, при которой  рынок недвижимости замерзает и останавливается. Но это не повод перестать мечтать о квартире, о хороших условиях жизни – как мы зимой мечтаем о том, что будет лето. На рынке недвижимости никогда не нужно чего-то ждать. Если человек хочет улучшить свои жилищные условия, то он может мониторить рынок, смотреть, планировать. Бывает, на подбор объекта уходят не то что месяцы, годы.

По мнению Максима Репина, чтобы ипотека нормально работала как инструмент, ставка должна быть, по сегодняшним экономическим показателям, 8–9 % годовых –  даже не «летние» 10 %. Именно при таких условиях рынок недвижимости устойчиво развивался бы. Сейчас же ставка заградительная, поэтому на рынке наступила «глубокая зима». Эксперт ждет каких-либо изменений с наступлением календарной весны и, как это ни странно, выборов президента, которые пройдут уже 17 марта.

– В будущем точно наступят времена, когда ставка снизится и вы сможете рефинансировать свою ипотеку. У нас через 4 месяца выборы президента. Помните ситуацию 2018 года, когда тоже были выборы и банкам дали денег, после чего ставки по ипотеке резко пошли вниз. Тогда многие заемщики рефинансировали ипотеку с 13 % до 8–9 %, – говорит Репин. – Да, сейчас неподъемно, да, ипотека – заградительный барьер, но опускать руки не стоит – надо искать, присматривать жилье, и  главное – нужно считать платеж. Если он посильный, то нужно действовать, тем более его можно будет снизить.

Продавцам «вторички» придется делать большие скидки

Несколько иного мнения придерживается доктор экономических наук Евгений Капогузов. По его словам, в сложившихся условиях, возможно, продавцам «вторички» в Омске придется делать скидки – иначе они не реализуют свое жилье.

– Сложившаяся с ипотекой ситуация очень сильно ударила по рынку вторичного жилья. Поэтому, возможно, продавцам «вторички» придется делать дисконт для покупателей. Такая тенденция уже наметилась на московском рынке. И там уже разница в стоимости между новостройками и вторичкой доходит до 40 %. Не исключаю, что в Омске повторится то же самое. И главное, на рынке будет господствовать рынок покупателя, а не продавца. Будет больше безденежных сделок – например, по обмену жилья, – говорит экономист.

Прогнозов на будущее Евгений Капогузов не делает: уж слишком много факторов влияет на те же условия выдачи займов – от президентских выборов до продления льготной ипотеки на новостройки в июле 2024 года. Но если есть варианты, то квартиру надо брать сейчас, а не ждать лучших времен, уверен экономист.

Дешеветь жилье в Омске вряд ли будет

Директор ООО «Недвижимость-Гарант», зампред общественного совета Росреестра Нина Карпенко, напротив, говорит о том, что в Омске продавцы квартир если и делают скидки, то небольшие и только реальным покупателям. Серьезно снижать цены, по словам эксперта, продавцы не будут.

– Самое интересное, что в Омске на фоне повышения ставок на ипотеку у некоторых продавцов есть желание все равно повышать цены, и поэтому они пока ждут, не продают квартиру. Традиционно люди привыкли вкладывать деньги в жилье, ведь на него всегда есть спрос, жилье всегда в цене. Вообще, сложно вспомнить, когда у нас недвижимость дешевела. Как она будет дешеветь, если у нас все дорожает – услуги и продукты? – задает риторический вопрос эксперт.

Интересно, что до недавнего резкого подорожания ипотеки число сделок с недвижимостью в Омске стабильно росло. По официальным данным Росреестра, в октябре 2023 года число сделок с недвижимостью выросло на 12 % – до 26 тысяч. Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант» при ответе на вопрос о том, покупать квартиру сейчас или подождать, отметила индивидуальность каждого конкретного случая.

– Ждать или покупать сейчас? Надо исходить из потребностей конкретного покупателя. По некоторым данным, ставка до конца года может еще повыситься. И если она будет снижаться, то уже не в этом году. В плане инвестиций при такой ситуации покупать недвижимость нелогично – ни за наличные, ни по ипотеке. Другой случай, когда семья из 5 человек живет в «однушке». Им хочешь-не хочешь надо брать более просторное жилье. Они ждать не будут и будут решать свой жилищный вопрос, – говорит Нина Карпенко. – Портрет покупателя недвижимости изменился: он стал моложе, стал более избирательным. Люди охотнее покупают жилье, которое находится в лучшем состоянии.

Эксперт уверена, что, как бы там ни было, но спрос на «вторичку» все равно будет. Просто Омск – это тот город, где нового жилья строится очень мало и, как правило, не всегда оно находится в удобных и развитых районах. Было бы новостроек больше, тогда и ситуация на рынке недвижимости в Омске была бы совсем иной.

Все зависит от ситуации на фронте

Профессор экономического факультета ОмГУ им. Ф. М. Достоевского Олег Рой не ждет резкого улучшения ситуации с рынком ипотеки в ближайшее время.

– Конечно, такими высокими ставки по ипотеке будут не всегда. Но и снижаться сейчас они не будут.  В условиях, когда идет спецоперация, когда у нас высокие военные расходы, ждать изменений пока не стоит, – говорит Рой. – Если же говорить о более длительной перспективе, то все зависит от того, как будет развиваться ситуация на фронтах, какой будет ситуация в промышленности и всей экономике.

Эксперт не советует откладывать в долгий ящик покупку квартиры, так как можно и не дождаться позитивных изменений на рынке ипотеки. Лучше брать квартиру на «вторичке» сейчас.

Омичи скупили все новые квартиры

А что говорят о ситуации на рынке недвижимости застройщики? Ведь любые колебания на рынке вторичного жилья сразу же отражаются на рынке новостроек. Здесь до июля 2024 года действуют льготные условия – квартиру в новостройке можно купить в ипотеку по ставке от 8 % годовых.

По словам директора ГК «Стройбетон» Олега Золотова, спрос на квартиры пока не изменился, не меняется и стоимость «квадрата» – на сегодняшний день она составляет 95–97 тысяч за квадрат.

– Спрос на новостройки прежний, как был – ни больше, ни меньше. Все стабильно. Пока с реализацией квартир проблем нет, все, что есть, – все продаем.  Порядка 75 % сделок совершается с льготной ипотекой на новостройки, – говорит Олег Золотов.

Строитель не стал гадать, что будет с рынком, если льготную ипотеку не продлят.

А руководитель ООО «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов отметил другую важную тенденцию – покупатели переориентировались со вторичного рынка на первичный и скупили все новые квартиры. Компания, которую возглавляет Гуринов, занимается реализацией квартир от крупнейшего омского застройщика – АО «ЗСЖБИ-6».

– У нас еще в августе-сентябре все закончилось, что стояло на продаже. Насколько я знаю, у других компаний – «Сибграда» и «Стройбетона» – то же самое. Возьмем, к примеру, Новосибирск, там такого нет – чтобы все выкашивали. В Омске все выкосили – все, что было на брони, – говорит Гуринов.

Эксперт рассказал, что его компания даже проводила исследование. Его результаты оказались любопытными: однушка на вторичке при одинаковых условиях из-за ипотечной ставки оказалась дороже аналогичной квартиры в новостройке на 20 тысяч в месяц. С учетом ипотечной ставки сейчас даже выгоднее купить двухкомнатную квартиру в новостройке, чем однокомнатную в старом доме.

Что делать тем, кто хочет купить квартиру?

Эксперты в целом по-разному оценили складывающуюся на «вторичке» ситуацию и дали разные советы тем, кому необходимо жилье. Но общие выводы все же можно сделать. И они не такие хорошие, как хотелось бы.

1. Вряд ли в ближайшее время ситуация с высокими ипотечными ставками на вторичном рынке изменится. Изменений если и стоит ждать, то не ранее весны 2024 года.

2. Продавцам «вторички», скорее всего, придется делать скидки покупателям в случае, если жилье они приобретают в ипотеку. Иначе расстаться с недвижимостью у них  не получится.

3. Если необходимо жилье на вторичном рынке в ипотеку, то лучше не откладывать покупку – условия приобретения такой недвижимости могут только ухудшиться. Но перед оформлением ипотеки лучше тщательно все просчитать – чтобы платеж был посилен. В дальнейшем, после снижения ипотечных ставок в ближайшие несколько лет, кредит можно будет рефинансировать.

4. Не всегда стоит «цепляться» за «вторичку». Пока действует льготная ипотека, можно купить большую квартиру в новостройке вместо маленькой в старом доме. Этой возможностью нужно и можно пользоваться. Квартиры во многих омских новостройках уже раскуплены.

В целом же, пока ставки по ипотеке, как и по другим кредитам, не пойдут вниз, ситуация на рынке не оживится. А перекосы в ставке на новое и вторичное жилье могут привести к дефициту новостроек, который уже сейчас можно наблюдать в Омске.

5331Сергей Энквист