«Омск-информ» собрал примеры удачной реставрации и наполнения ветшающих памятников. Но без глобального решения проблемы не обойтись.

Инвестору предложили стать меценатом

РИА «Омск-информ» уже рассказывало о столетних памятниках архитектуры, которые неуклонно разрушаются. Городские власти пытались решить проблему, приняв программу аренды старинных домов за 1 рубль. Но вопрос не сдвинулся с мертвой точки, ничего не изменилось: сотни зданий превращаются в руины от неправильной эксплуатации или от отсутствия собственника. 

Один из таких объектов, двухэтажный особняк начала XX  века на улице Звездова, 14, еще можно спасти. Именно потому редакция, представители штаба Захара Прилепина по Омской области и регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры направили письмо в Минкульт и в департамент имущественных отношений мэрии. Общественники готовы помочь найти инвестора для проведения технической экспертизы объекта и составления проектно-сметной документации по его восстановлению. Авторы письма попросили ведомства не препятствовать этой работе.

В ответе от располагающегося в здании бюджетного учреждения «Комбинат специальных услуг»*, датированном 18 октября, сообщается о существовании плана проведения ремонтно-реставрационных работ особняка. Но средств на реализацию проекта ни в бюджете города, ни у организации, не имеется. Не вошел объект и в инвестпрограмму 2022–2024 годов (оказывается, таковая имеется). А инвестору предложили поучаствовать в качестве мецената.

– …Предлагаем рассмотреть вопрос возможности проведения не только обследования объекта, но также принятия участия заинтересованных лиц в реализации проекта «Меценатство», – указывается в ответном письме.

То есть бизнесмен может зайти на объект, провести обследование и даже отреставрировать его сугубо за свой счет. А пользоваться особняком продолжит муниципальный Комбинат специальных услуг. Такое «заманчивое» предложение вряд ли заинтересует инвесторов, рассчитывающих на получение хоть какой-то прибыли.  

В развитие темы «Омск-информ» собрал истории предпринимателей, давших «вторую жизнь» памятникам архитектуры. Собственники или арендаторы этих объектов столкнулись с целым рядом трудностей. Эксперты редакции сошлись во мнении, что проблему ветшающих столетних зданий нужно решать не точечно, усилиями конкретных бизнесменов, а глобально.

История № 1. Цветочные магазины втридорога

Учредитель и директор компании «Цветовод» Васиф Алекберов арендовал у городской администрации два исторических здания в самом центре Омска.

Одно из них, 1907 года постройки, расположено на улице Лермонтова, 28а, и принадлежало семье омского писателя и художника Антона Сорокина. На первом этаже предприниматель открыл цветочный магазин. А в помещении на втором этаже, окна которого с изящным балконом выходят на Музыкальный театр, располагается Омское отделение Союза художников России. Владелец цветочного бизнеса арендовал часть этого памятника истории больше 20 лет назад.

По его словам, сложности возникли уже после заключения договора с департаментом имущественных отношений. Коммуникации в здании оказались в запущенном состоянии, и с арендатора тут же потребовали приведения их в порядок. Следующая трудность связана с выполнением охранных обязательств: разрешения на ремонт фасада и кровли приходилось добиваться по нескольку месяцев. Кроме того, по существующему порядку, все восстановительные работы положено выполнять только лицензированной фирме из списка Минкульта, которая специализируется сугубо на реставрации старинных объектов.

– Здесь жил какой-то художник, стояла буржуйка без всякого отопления. Мы зашли сюда, поменяли  деревянную несущую балку, потому что дом начал проседать от времени. Без этого дом бы рухнул. Почистили кирпич, покрасили стены и коридоры, отреставрировали окна и двери. Обновили крышу и фасад. Во сколько это обошлось, не помню, но очень дорого, – рассказал Васиф Алекберов.

Предприниматель заявил, что мэрия не идет навстречу и не реагирует на жалобы. Зато в любой непонятной ситуации приходят наказывать.

– ТК «На Театральной» каждую зиму скидывает снег на нашу территорию. А в соседнем доме сделали закрытую гостиницу, расположив навес впритык к дому. Сколько ни жаловался, никому нет дела. При этом никто не дает нам разрешений на установку шлагбаума, чтобы во двор не заезжали машины и можно было беспрепятственно скидывать снег с крыши, – подчеркнул он.

К тому же во время укладки плитки на улице Лермонтова дорожники разбили порог в старинном здании. Теперь во время дождей и снегопадов вся вода стекает в магазин. В будущем году арендатор рассчитывает провести частичную реставрацию: заменить пришедшие в негодность деревянные окна на пластиковые, вновь почистить декоративные элементы здания, обшить стены гипсокартонном.

Второй объект, который арендует предприниматель с 2014 года,  расположен на Герцена, 33. Это магазин купца А. Т. Евдокимова 1890-х годов постройки. Там аналогичная ситуация: здание пришлось капитально ремонтировать после въезда. Но повторные восстановительные работы придется делать через специальные компании.

– Мы можем сделать фасад собственными силами у хороших мастеров и гораздо дешевле, но у них, к сожалению, нет лицензии. А фирмы, которые привлекает Минкульт, не заинтересованы в результате. И услуги этих монополистов обходятся дороже: если сумма меньше миллиона, они даже не разговаривают, – сообщил Алекберов.

При этом прежний ремонт фасада, сделанный без участия лицензированных компаний, продержался 9 лет. А теперь, по словам предпринимателя, департамент имущественных отношений «выживает» его из этого дома.

– Вероятно, здание кому-то понадобилось, и нас пытаются заставить съехать из здания, без конца повышая арендную плату, – резюмирует Васиф Алекберов.

С учетом ремонта и ухудшающегося состояния здания цветочный бизнес обходится его владельцу втридорога.

История № 2. Ремонтные мастерские в разрушающемся особняке

Еще один пример удачного наполнения исторического здания – деревянный особняк 1924 года с мансардой и балкончиками, располагающийся на улице Красных Зорь, 33. Сегодня там размещаются мастерские по ремонту бытовой техники, очков, автомобильной электрики и пошиву форменной одежды. Совладелец дома – компания «Базис-П» Алексея Заварзина, которая принадлежит депутату горсовета Алексею Провозину. Большая часть здания находится в собственности муниципалитета. В этом и заключается основная коллизия.

В комментарии «Омск-информу» Алексей Провозин признал, что дом следует срочно восстанавливать. Хотя небольшие косметические работы в помещениях проведены.

– В таком состоянии объект нам достался от предыдущего владельца. Это вынужденное приобретение. Здание нуждается в реставрации, – отметил парламентарий и бизнесмен.

Перед тем как забрать в собственность здание, Провозин заказал его экспертизу. Специалисты сделали заключение, что дом способен простоять еще 100 лет. Стоимость работ пять лет назад оценили в 40 млн рублей. Но есть нюансы.

– Эти выводы касаются только конструктива стен, проще говоря, сруб крепкий. А вот фундамент, крышу и коммуникации надо реконструировать, – подчеркнул предприниматель. – У этого здания есть несколько собственников, один из которых не в состоянии финансировать восстановление памятника архитектуры. Это должна быть консолидированная воля. Поэтому никто сейчас не ремонтирует кровлю и фасады.  

В 2019 году компания Провозина проиграла суд Минкульту и теперь обязана привести объект в порядок. Но не может это сделать из-за наличия второго собственника.

– Мы, как собственники, предприняли все разумные, достаточные усилия для реализации решения суда. И сделали все возможное, чтобы привести здание в порядок, насколько это позволяет охранное законодательство. Но только все собственники, объединившись, могут отремонтировать здание. Мы осознаем, что муниципалитет не может себе этого позволить в силу ограниченности бюджетных возможностей, – добавил он.

Пока эта коллизия не разрешилась, старинный особняк с уникальной архитектурой постепенно разрушается.

История № 3: «Авоська» в доме при Крестовоздвиженском храме

Однако есть и вполне благополучная история нового наполнения исторического пространства.  Директор проекта «Авоська», доцент, кандидат биологических наук кафедры «Промышленная экология и безопасность» Омского технического университета Марина Кубарева уже пару лет арендует дом при Крестовоздвиженском храме 1893 года постройки на Тарской, 50. Внутри и снаружи объект выглядит ухоженным. Очевидно, что собственник регулярно заботится о нем.

Как уточнила владелица мастерской, изначально проект подразумевал изготовление сумок из экологичных материалов.

– Мы хотели научить людей разных возрастных категорий не покупать лишний мусор: упаковки, пакеты. Вместо этого мы предлагали им пользоваться экосумками. И столкнулись с тем, что отвечающих этим требованиям шоперов нет в продаже, – пояснила Марина Кубарева. – Тогда я сама навязала крючком и наплела в технике макраме, выставив их в соцсетях. Потом начался коронавирус, делать было нечего. И мы решили, что будем делать авоськи. Ребенок нарисовал логотип проекта. Дело у нас пошло, и мы арендовали помещение, – вспоминает она.

Так мастерская обосновалась прямо напротив Крестовоздвиженского собора. Помимо сумок, появились маски, потом самодельные головные уборы, игрушки и бижутерия. Ассортимент магазина постепенно расширялся, росло и количество мастеров, работы которых представлены в «Авоське». В этой локации стали проводиться мастер-классы по рукоделию для детей, взрослых, студентов, пенсионеров, социально незащищенных граждан, а также обмен материалами. Проект стал социальным и даже получил субсидию на развитие.

Никаких проблем с арендой здания Марина Кубарева не испытывает. Наоборот, отмечает особую позитивную, успокаивающую энергетику дома и удачную локацию.

– Единственное, о чем нас предупредил собственник, сюда могут заглядывать туристы. Их здесь действительно много. Например, приехали ребята из Владивостока и Питера, мы им подобрали сумки. В плане проходимости место идеальное, – говорит арендатор.

Столетние дома превосходят современные, но их не покупают

Эксперты «Омск-информа» высказались о своем видении ситуации и путях решения проблемы ветшающих памятников архитектуры. Генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков оценил специфику сдачи в аренду исторических объектов. Такие дома обладают целым рядом преимуществ.

– Безусловно, новый собственник или арендатор сталкивается с целым рядом проблем: состояния здания, коммуникаций и юридического оформления сетей. Дополнительные трудности составляет узаконивание перепланировок. Если доводить до современных стандартов пакет документов, надо проделать большую работу, – подчеркнул эксперт. – Но есть и достоинства. В первую очередь локация. И потом столетние дома превосходят современную коммерческую недвижимость, которая начинает трескаться на следующий год. А старинные особняки, как мне думается, простоят еще 300 лет и будут продолжать радовать наш взгляд. Если местные власти и предприниматели, которые их эксплуатируют, не угробят объекты.

Стоимость таких зданий часто завышается, хотя случаются исключения.

– Трудности с продажей связаны с непомерной жадностью владельцев, которые стремятся повышать цены еще и еще, как только появляются покупатели с реальными деньгами. То есть предыдущий собственник, который владел домом по улице Ленина, 10, уезжал за границу, пошел на дисконт, и сделка прошла быстро. Нынешний собственник вряд ли пойдет на такую уступку, а этот актив приносит прибыль, – отметил специалист по недвижимости.

Выгоднее всего арендовать площадь в памятнике архитектуры: свободных мест на Любинском проспекте нет. Но покупать старинную недвижимость никто особо не спешит.

– Желающих выкупить такие объекты в этом месте не наблюдается. Потому что проще построить дом в чистом поле, чем решать проблемы с предыдущими собственниками, межеванием земли, восстановлением со всеми вытекающими последствиями, – добавил Евгений Щербаков. – Поэтому строят не в центре города, а там, где выделили землю. Крупные торговые сети прекрасно функционируют на окраинах. И проблема локации уже отошла в сторону.

Памятники, которых нет, и невыполнимые требования

Есть и куда менее удачные примеры эксплуатации исторического наследия. По данным регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, в Омске более 347 домов с так называемым охранным статусом. 32 из них утрачены или разрушаются. В этом скорбном списке, кстати, здание ТЭЦ-1, находящееся в собственности компании, близкой к бизнесменам Александру и Игорю Антропенко.

По мнению известного краеведа Игоря Коновалова, причина нынешнего плачевного состояния домов кроется в общем попустительстве и невыполнимых условиях, которые власти выдвигают будущим инвесторам.

– В Омске есть целый ряд объектов, которые значатся в списке памятников, но физически давно утрачены. Министерство культуры не решается инициировать какие-то действия, потому что с них же и спросят, где они недоглядели. А те, кто доводят старинные здания до разрушения, остаются безнаказанными, – рассуждает Коновалов. – При этом потенциальных инвесторов отпугивают невыполнимые условия, выдвигаемые департаментом имущественных отношений.

Есть и другая сторона медали: те предприниматели, которые реставрируют здания за свой счет, не дожидаясь проектов, потом попадают под гнет судебных тяжб. В качестве примера краевед привел бизнесмена Александра Эрбеса, выкупившего особняк купца Вячеслава Коробейникова на улице Пушкина, 6, под швейное производство. Предприниматель на свои средства восстановил объект, который областные власти, правда, безуспешно, потом пытались забрать обратно через суд.

А владельца дома Арсения Хлебникова на улице Почтовой, 27, Филиппа Филиппова и вовсе оштрафовали на 7,5 тыс. рублей из-за отремонтированной крыши.

Проваленная аренда за 1 рубль

Попытки как-то решить проблему все же предпринимались. В мае 2019 года с подачи департамента имущественных отношений горсовет принял программу сдачи в аренду ветхих исторических зданий за 1 рубль. Суть ее в том, что инвестор, взяв объект за бесценок, обязался восстановить его в соответствии с охранным законодательством. Льготная ставка касалась всего двух зданий, по адресам Газетный переулок, 3, и Булатова, 69. Всего в списке значилось 12 домов, которые власти намеревались перевести из жилых в нежилые.

Но в итоге программа была, по сути, провалена. Это косвенно признал и нынешний мэр Томска, бывший вице-мэр Омска Дмитрий Махиня.

– Первоначально программа касалась только здания в Газетном переулке, 3. Всего в перечне было 12 объектов, которые предполагалось сдать в аренду. Но программа «не пошла» на этапе перевода памятников архитектуры из категории жилых в нежилые. Почему-то это не получилось сделать, – высказался политик.

Глава Томска поделился, что в возглавляемом им городе как-то удалось обойти эти препоны. И на исторические объекты с удовольствием заходят инвесторы. В частности, тульская компания «Нитка» задумала разместить в 15 старинных особняках сеть отелей.

– Здесь собираются рабочие группы, которые решают, как помочь инвесторам. Программа была реализована еще до меня, еще предстоит разобраться в деталях, почему в Томске получилось, а в Омске нет, – добавил Махиня.

Нужно искать решение вместе с инвесторами

Депутат горсовета Алексей Провозин предложил иной способ восстановления исторических зданий и привлечения бизнеса. Но без изменений федерального законодательства ничего не получится.

– Сейчас государство идет стереотипным путем: подает в суд на собственника, обязывая его реконструировать объект. Но это так не работает. Проблему нужно решать на федеральном уровне, – считает парламентарий. – В законодательстве прописана возможность выкупать по льготной ставке арендуемые в течение трех лет помещения. Но это правило не распространяется на объекты культурного наследия, оно находится в компетенции федерального законодателя, Госдумы. И этот вопрос уже не решается длительное время, почему – не знаю. Если бы были прозрачные правила, можно было бы зайти на реконструкцию старинных домов.

Эксперт убежден, что федеральным властям нужно вырабатывать правила совместно с инвесторами, чтобы максимально разгрузить бюджеты разных уровней. Необходимо искать способ вовлечения частного капитала.

Вывод: бизнес уходит из центра Омска на окраины?

Подытоживая вышесказанное, можно прийти к следующим выводам.

1. Старинные здания привлекают бизнес локацией, как правило, в самом центре Омска. Но предприниматели предпочитают не выкупать, а арендовать столетние памятники.

2. Основная трудность, с которой сталкиваются предприниматели, – охранный статус здания, не позволяющий провести ремонт по своему вкусу. Стоимость работ вырастает в разы. Плюс счастливые обладатели исторических особняков постоянно судятся с властями по разным причинам: не успели отремонтировать, не стали ждать проекта, поэтому восстановили сами, и так далее.

3. При этом старинная недвижимость хоть и проблемное, но надежное приобретение. Такая при должной эксплуатации простоит долго. Но не всякий решится содержать проблемный объект.

4. Разрушающиеся столетние дома реально спасти, например, реализуя программу аренды за 1 рубль. Либо выработать отдельные правила содействия инвесторам. Но ничего не делается. Предпринимателям предлагают содержать столетние здания на изначально невыгодных условиях, например, стать меценатами. Потому особняки превращаются в руины, а бизнес предпочитает строить новые жилые дома или торговые комплексы на окраинах Омска.

*Документ имеется в распоряжении редакции.