За три года средняя площадь домов, построенных в Омске, увеличилась на 20%. Но свой дом в городе – это не только дорого, но и хлопотно.

В начале июня стало известно о том, что в Омске собираются строить коттеджи из... соломы. Несмотря на то что их стартовая цена начинается от 5 млн рублей, предприниматели уверены, что спрос на такие дома будет, ведь в регионе сейчас настоящий бум индивидуального жилищного строительства.

На этот рынок работает и специальная ипотечная программа, позволяющая горожанам строить дома на земле, а не покупать готовое жилье в многоэтажках. Мы решили выяснить все нюансы такого строительства. Спойлер: свой дом в черте города – это не только затратно, но и довольно хлопотно. Но обо всем по порядку.

Все больше и больше

Как сообщили РИА «Омск-информ» в региональном Минстрое, в Омской области год от года растет как число построенных частных домов, так и их площадь. Если в 2021 году в регионе было возведено 2760 частных домов общей площадью 370 тыс. кв. м (средняя площадь дома – 134 «квадрата»), то в 2022 году частные застройщики сдали уже 2882 дома общей площадью 432 тыс. «квадратов» (средняя площадь одного жилища – 149 кв. м).

За первый квартал текущего года в регионе возвели 844 дома общей площадью 136 тысяч «квадратов». Средняя площадь дома возросла до 161 кв. м. Таким образом, всего за два года она увеличилась на 20 % – это очень хороший показатель. Омичи предпочитают просторное жилье, причем зачастую это двух- и трехэтажные дома.

«Кто с деньгами, строят новые дома, у кого денег мало – покупают старые»

Руководитель агентства недвижимости «Вариант» Вячеслав Дударь говорит, что рост частного домостроения и площади домов связан в первую очередь с дороговизной квартир в многоэтажках и готовых домов.

– Новых домов на продаже мало, ценники на них высокие. Реализация этой недвижимости всегда была очень сложной. Люди, которые хотели купить частный дом, вынужденно покупали дома 1960-х годов, потому что они дешевле, чем квартиры или более новые дома. И уже потом эти дома расстраивали, пристраивали к ним комнаты, – говорит эксперт.

Толчок развитию ИЖС может дать новая ипотечная программа, запущенная этой весной. Но здесь есть нюансы.

– Одно из условий предоставления займа под строительство – подрядчик, который строит дом, он должен быть аккредитованный в банке. А таких аккредитованных подрядчиков мало. Если их станет больше, программа получит развитие. Насколько люди смогут воспользоваться такой ипотекой, таков и будет эффект от ее реализации, – говорит Дударь.

С подрядчиком выгоднее

Участниками ипотечных программ для строительства жилья стали многие крупные банки, в частности Сбер и ВТБ, а также «Дом.РФ». С последним взаимодействует Омская региональная ипотечная корпорация. Там рассказали об условиях получения займа на строительство собственного дома.

– Все зависит от того, будете вы строить дома сами или с привлечением подрядчика. Намного проще, если будете строить с подрядчиком. В этом случае процентная ставка составит 7,3 % годовых. Для семейных – 5,5 %. Вы заключаете договор с подрядчиком, он получает от банка транши на возведение дома, – пояснили в ОРИКе.

Все бы ничего, но на весь Омск аккредитованы 6 подрядчиков – не самых крупных строительных компаний, в основном ИП. Намного сложнее собственноручно построить дом с привлечением ипотеки.

– Здесь ставка составит 7,5 %. Деньги на строительство будете получать траншами. Первый транш – на фундамент, второй – на стены и т. д. По каждому этапу нужно будет отчитываться – снимать видео, размещать его в специальном приложении банка, – отметили в ипотечной корпорации.

«Построим дом, с вас 5 миллионов»

Аккредитованные подрядчики могут начать строительство индивидуальных домов практически без проволочек. Главное – чтобы у заказчика были деньги: хоть собственные, хоть ипотечные.

– Выйдем на строительство примерно через 3 недели после подписания договора. Строим дома из пеноблоков, обкладываем кирпичом. Срок строительства дома в 100 «квадратов» – 4 месяца, если строим с черновой отделкой и заводим коммуникации в дом, – рассказали в одной из аккредитованных компаний.

За дом из газоблоков площадью 100 кв. м здесь просят 4,5 млн рублей. В другой аккредитованной для выдачи ипотеки компании аналогичный дом стоит уже 5,8 млн рублей. Зато жилище будет с отделкой.

– Строим дома под чистовую отделку. У нас много бригад. Одна заливает фундамент, другая возводит стены, третья – крышу. Строим быстро – месяцев за 5. Но, возможно, придется делать геологию, если грунтовые воды на участке высоко залегают. У нас в городе мало нормальной земли, где можно строить без проблем, – рассказали в строительной компании.

«Нет денег на землю»

Нехватка земельных участков в городе существенно ограничивает строительство индивидуального жилья. Стоимость участков в черте города начинается от 100–150 тыс. рублей за сотку – немалые средства. Можно пойти другим путем: купить дом под снос – их стоимость начинается от 2-3 миллионов. Омичам это нередко не по карману.

– С участками в городе беда. На окраинах – в том же Старом Кировске – просят миллион за 5 соток, а если где-то на Линиях или Рабочих, уже 2–3 миллиона за 5–6 соток. Откуда взять такие деньги? Я бы рад был взяться за строительство дома, но ипотеку на землю не дают, – сетует житель микрорайона «Ясная Поляна» Иван Троценко.

Эксперт в области городской архитектуры Игорь Коновалов не видит ничего необычного в том, что омичи хотят жить в собственном просторном доме на земле.

– Частный сектор соответствует жизни человека. Это живой организм – он постоянно развивается. Со временем ветхие дома выкупаются, на их месте строится новое жилье. Это преимущество частной застройки, – говорит Коновалов. – Частный сектор вечен, он самообновляется, самовоспроизводится. Частный сектор – это огромное преимущество Омска! Он дает широчайшие возможности для развития города.

«В Омске нет комплексных проектов малоэтажной застройки»

Между тем омские власти делают ставки на совсем другое жилье – многоэтажную застройку. Земельные участки предоставляются крупным застройщикам, в том числе иногородним («Брусника», «Эталон», «Догма»). Развитие индивидуального жилищного строительства сдерживает в первую очередь земельный вопрос.

– Многие говорят о том, что в городе нет свободных участков для ИЖС, чтобы построить приличный дом в нормальном месте, – говорит эксперт в сфере недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭкс» Максим Репин. – Ситуация с участками на самом деле проблематичная. В целом по городу есть немало оферт под ИЖС, но это точечная застройка, и она не украшает город. У нас в Омске в последние годы нет комплексных проектов, когда идет новая индивидуальная застройка целыми районами, поселками, с единообразной архитектурой, с инфраструктурой. Это печально.

Эксперт уверен, что строительство индивидуального жилья в Омске благодаря новым ипотечным программам может пойти в уверенный рост.

– Новый механизм ипотеки на ИЖС только нарабатывается, Сбербанк уже выдал кредитов на 30 млрд. Я думаю, что это направление только будет развиваться, перспектива хорошая. Тем более построить дом на свои деньги очень сложно, нужно кредитоваться. Доступное льготное кредитование здесь должно быть обязательно, – отметил эксперт. 

Все внимание – многоэтажкам

Нехватка свободной земли с коммуникациями – основной тормоз для развития индивидуального жилищного строительства в Омске. На окраине Московки с трудом выделяются участки для многодетных семей, а о земле для комплексного жилищного строительства всем желающим речи даже не идет. Все свободные участки в приоритетном порядке идут под многоэтажки.

В этих условиях льготная ипотека для ИЖС – это полумера. Без выделения земли под строительство частных домов в городе эта программа не будет работать в полную силу.

Во всем мире малоэтажные районы считаются самыми престижными в городах. В Омске, да и в России в целом наоборот: житель частного сектора – это неудачник, у которого нет денег на нормальную квартиру. И этот стереотип, в корне неверный, в ближайшее время вряд ли будет преодолен. Городские власти делают для этого все возможное. При этом многие высокопоставленные чиновники уже давно живут на земле и не за городом, а чуть ли не в центре Омска.

Сергей Энквист