Добрый день! Информационное агентство  «Омск-Информ» представляет вашему вниманию первую online-конференцию. Сегодня на тему «Взаимодействие партнеров рынка недвижимости во время кризиса» с нами беседует Александр Владимирович Барко – председатель «Клуба брокеров коммерческой недвижимости», начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт».

 

- Что это за «Клуб брокеров коммерческой недвижимости», для чего создавался и кем?

- Это первое профессиональное объединение в городе Омске, специализирующееся  на коммерческой недвижимости. В общем, те люди, которые активно работают, профессионально связанны с этим и создали это объединение в 2006 году. Туда вошли ведущие фирмы, агентства недвижимости г. Омска (на данный момент их 6).  Для чего он создавался? С 2006 г. Рынок коммерческой недвижимости находился в полном хаосе. Для того чтобы рынок коммерческой недвижимости стал цивилизованным «Клуб» выработал для себя определенные правила, понятия и принципы. Правила четкие и понятные для всех участников рынка недвижимости. Это основная цель. Это большой плюс в работе с недвижимостью,  и мы много чего добились.

 

- Для хорошей работы «Клуба» должно быть доверие между участниками. На чем основывается работа?

- Самое первое условие для нас – это, конечно, доверие. Мы организация не юридическая. Чистое понятие «Клуб». Мы полностью обмениваемся  информацией. До этого существовало воровство информации, пересечение объектов, демпингование. Теперь у нас есть четкий меморандум, который мы подписали, в нем отражено, что мы должны максимально обмениваться информацией и быть предельно честными. Безусловно, что в каждой коммерческой организации есть свои тайны, но внутри «Клуба» мы максимально открыты. Приходит человек, мы заключаем договор и по общей базе ищем необходимый объект. Совершенно спокойно одна организация передает клиента другой – это все обговорено. Полученная информация обсуждается в кругу всех участников «Клуба». Еще у нас есть такое понятие, как «черный список», если клиент себя ведет недобросовестно, нечестно, то мы его туда включаем и больше с ним не работаем.

 

- Не участники «Клуба» уже не могут воспользоваться информацией?

- Они могут воспользоваться информацией… Но оговариваются условия на которых они могут пользоваться, каким-то образом страховаться… единственное, что они не могут обращаться к  нашей общей базе. Ну и опять же то, что мы между собой решаем, это внутри «Клуба». 

Недавно проходил круглый стол. Там была городская администрация, такое профессиональное объединение. В том числе там были оценщики и банки. Мы говорили о том, что готовы делиться  правилами, потому что это выгодно для всех. И, конечно, для лучшего взаимодействия. Мы будем рады, если приживутся правила, которые для нас уже стали нормой.  Есть желающие вступить в клуб, но мы на какое-то время наложили мораторий на вступление. Для этого есть ряд причин, некоторые фирмы за счет этого пытается удержаться (они, то появляются, то пропадают) и тень ложится на всю организацию.  Но в принципе сотрудничаем со всеми.

 

- Давайте начнем с обзора рынка жилой недвижимости. Как за последнее время изменилась ситуация? Что сейчас предпочитает покупатель? И сколько стоит его желание?

- Сейчас на 70-80% это кризис доверия! Соответственно в первую очередь упала цена на квартиры в новостройках. Это связано с тремя причинами: первая - инвесторы стали остерегаться того, что у них не будет прибыли; вторая – для строительных организаций квартира не является квартирой, для них это товар; третья – отсутствие кредитования. Третья причина заставила строительные организации сразу снизить цену. Т.е., если на вторичном рынке цена падает медленно, то на первичном – она упала резко. В течение месяца цена изменилась на 35% , а это очень серьезно. И с ноября 2008 г. по сегодняшний день строительные организации достигли своего низкого предела и сейчас цены относительно ровные, стабильные. Вторичное жилье тоже начало падать, спрос на него уменьшился, но здесь ситуация другая. Очень плавное падение, потому что квартира – это то, что уже есть у человека и , что он в последнюю очередь продаст. И продавец будет пытаться из нее выжать максимальное количество денег.  Снижение цены на вторичном рынке происходило медленно именно из-за инертности самой массы владельцев. Из-за того, что новостройки упали резко в цене, а вторичное жилье падает медленнее, то фактически та разница в цене, которая была раньше она сейчас такой и осталась. Хотя был момент, когда разрыв стал максимальный, и можно было очень дешево купить квартиру на первичном рынке.

 

- Не смотря на то, что тарифы на новостройки снижены, люди опасаются покупать. Просто боятся, что их дома не достроят, и они опять останутся без жилья.

- Действительно, очень многие стройки заморожены. И гарантировать сейчас, что все будет отлично практически нереально. Могу дать практический совет. Есть ряд организаций в Омске, которые действительно  строят, которые введут в эксплуатацию дома. Не поленитесь съездить к этому дому, поговорить с начальником участка и даже с простыми работягами. Узнайте сам рабочий процесс. Если компания Вам скажет, что все замечательно, начальник участка сообщит, что да, но немного задержится, то простой рабочий человек на Вашей стороне. Т.о. будет более объективная картина. 

 

- Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? Это большое поле деятельности.

- Коммерческая недвижимость – это двигатель всех видов деятельности, всего бизнеса. Коммерческая недвижимость является индикатором состояния, куда мы идем, вверх или вниз.  Если говорить о состоянии рынка, то произошел очень серьезный спад цен. С середины сентября до середины декабря 2008г. упали цены на продажу. Аренда еще держалась, а с середины октября началось повальное шествие арендаторов на снижение цен. Они с большим удовольствием начали шантажировать собственников недвижимости: «Мы сейчас уходим или вы делаете ставку ниже».  У многих эти меры вынужденные, а остальные просто на этой волне решили сэкономить. И как результат, аренда упала достаточно серьезно, около 30%, а местами и до 50%.

Кризис задел так называемые верхушки, т.е. были объекты коммерческой недвижимости повышенного спроса, где очень высокие доходы, выгодные места. Например, если на Масленникова стоимость квадратного метра доходила до 200 000-220 000  руб., а аренда от 4 000 до 4 500 руб, то буквально в 100м можно было уже купить за 70 000 – 80 000 руб, арендовать за 1 000 руб. квадратный метр.

Сейчас получается так, то, что было 220 000 руб. сложно продать и за 90 000руб., а то, что стоило 70 000 сейчас можно продать за 58 000.

 

- А что стало с теми площадями, которые не так выгодны для торговли?

- Там цена очень низкая, но в процентном соотношение снижение было не очень большое. Раньше арендная стоимость квадратного метра была 450 руб, сейчас – 350 руб.  В октябре-ноябре на эти площади был большой спрос. Те, кто раньше сидел в «пафосных» офисах просто побежали на коммерческие площади среднего уровня, где дешевые тарифы.

Вообще с февраля идет перераспределения спроса – с аренды на покупку. С чем это связано? Люди привыкли уже к кризису, бегать с криками «караул!» уже не модно и все равно нужно что-то делать.  Плюс ко всему цены реально снизились.  Сейчас пришло время не богатых, а тех, кто реально  работают сами.  Тот самый малый бизнес.  Это его время. Верхушки сбиты, цены снизились, а кредитов они и так не получали.  

 

- Как арендодатель реагирует на предложения купить его коммерческую площадь? С аренды выгоды больше, чем с продажи.

- Да работать они разучились, но очень хорошо управляют своими объектами недвижимости. Это последние, что они будут продавать. Пусть они будут сдавать с наименьшим финансовым подъемом, но будут реализовать и получать доход. И арендатору проще. Зачем ему думать о каких-то бытовых проблемах? Он пришел в офис, открыл свой кабинет и работает.

Продают те, которые набрали кредиты и за счет аренды хотели отдавать долги. Для них сейчас времена тяжелые и они просто вынуждены идти на такие меры.

 

- Покупатели определились с площадью, которую хотят приобрести, нашли продавца, и встал вопрос о цене. Покупатель приглашает своего оценщика, чтобы выгадать для себя пониже цену, а продавец соответственно ищет оценщика в своих интересах. Здесь получается конфликт. Как найти компромисс?  

- У оценщиков, которые отвечают за каждую написанную цифру, как правило, одна цена.  Это независимо от того покупатель или продавец пригласил. Единственно, сейчас период такого хаоса с ценами происходит, что непрофессиональному оценщику крайне сложно вывести реальную стоимость.  Поэтому могут быть конфликты, но если два разумных человека, то они всегда договорятся.  Агентства недвижимости и существуют для того, чтобы объективно оценить.  Лучшие оценщики – это практикующие. 

 

- Вопрос напоследок… мы сделали опрос людей на улице и самый животрепещущий,  на который хотят знать ответ… Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшие 3 месяца?

 

 - Что касается жилой недвижимости, то на сегодняшний день  цена за квартиры как в новостройках так и во вторичке не меняется.  Сейчас нужно искать надежную компанию строительную и  покупать квартиры.  

То, что касается коммерческой недвижимости, то же самое, все стабильно.  И до сентября – октября никакого подъема цен не ожидается, но потихоньку выкупают «сладкие» выгодные объекты. И если не будет никаких форсмажерных  ситуаций, то недвижимость   не будет больше падать или расти.  

  О взаимодействии партнеров рынка недвижимости во время кризиса нам рассказал председатель «Клуба брокеров коммерческой недвижимости», начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт» - Александр Владимирович Барко.

 

С вами была Анна Грибанова. О следующих выпусках online – конференций  вы можете узнать на страницах сайта РИА «ОМСКИНФОРМ».

 

До свидания.