В городе резко выросли объемы строительства ИЖС и спрос на частные дома. Как оказалось, переезд из квартиры имеет веские причины.

В Омске и области – настоящий бум на рынке индивидуального жилищного строительства. По данным Минстроя, за 7 месяцев текущего года в регионе было построено более 283 тыс. кв. м индивидуального жилья и лишь 150 тыс. «квадратов» в многоквартирных домах. Львиная доля введенного индивидуального жилья приходится на Омск. 

В городе – настоящий строительный бум. Дома возводят как на уже освоенных территориях частного сектора (Линиях, Северных, Ремесленных, Рабочих), так и на новых, расположенных на окраинах. Прежде всего это касается территории за Московкой-2, «Долины нищих» и т. д. Дома, словно грибы, растут и вдоль федеральных трасс на Тюмень и Новосибирск.

Мы решили разобраться, почему омичи все чаще предпочитают дома на земле квартирам, а также выяснили, сколько сейчас стоит дом построить и землю купить. 

«Прожил 7 лет в квартире и понял, что не мое»

Андрей Озимов приобрел частный дом в Амурском поселке после того, как 7 лет прожил с семьей в однокомнатной квартире на улице Завертяева. Мужчина признался, что ему надоело жить в стесненных условиях и захотелось переехать в собственный просторный дом.

– Всю жизнь прожил в частном доме с родителями, привык к земле. Прожил в «однушке» на 36 «квадратах» 7 лет и понял, что не мое, – говорит Андрей. – Купил за 3,5 млн дом в Амурском поселке площадью 70 «квадратов». Совсем недавно пристроил комнату, получилось еще 22 «квадрата». Снес внутренние перегородки, все переделал на свой вкус. В квартире так бы не получилось. Дом находится ближе к родителям, школа здесь рядышком, ребенок туда ходит. Все очень удобно. А на Завертяева школы нет. За ЖКХ плачу столько же, сколько и в однокомнатной квартире.

Обладатель жилья в частном секторе отметил, что найти подходящий вариант не так просто. Андрей около 5 месяцев искал дом, и за это время удалось посмотреть лишь 3-4 предложения.

По словам мужчины, частные дома в Омске дорожают. Брат Андрея Озимова через год после него купил такой же дом уже на 700 тысяч дороже.

– Очень важно и то, какие соседи в частном секторе. Нам с ними повезло, – отмечает омич. – С одной стороны бабулька живет. Она ничего не говорит, только подглядывает за нами. С другой стороны семья нормальная. А есть такие, что на соседей в прокуратуру жалобы пишут, в полицию. Так что по-разному бывает.

«Променял квартиру в «человейнике» на дом с муравейником»

Программист Евгений Глушаков и вовсе решил уехать из Омска и построить дом в пригороде. Несколько лет назад омич купил добротную двухкомнатную квартиру в Кузьминках. Но перед самой пандемией семья решила переехать из «человейника» поближе к природе и построить собственный дом в Усть-Заостровке.

– Врач сказал, что нашему ребенку будет лучше за городом. В Кузьминках же постоянно ощущаются выбросы из Нефтяников. Решили с супругой переехать «на землю», поближе к природе и в Усть-Заостровке построить дом. За несколько лет квартира в Кузьминках подорожала в два раза, и за счет ее продажи мы выручили хорошую сумму, которую с лихвой хватило и на покупку земельного участка, и на строительство дома. Его нам за 2 месяца построила бригада профессиональных строителей, – рассказывает Евгений.

Он ни разу не пожалел, что перебрался из загазованного города «на природу». В доме Глушаковых есть все коммуникации, он отапливается электричеством. За «коммуналку» семья  платит столько же, сколько за услуги ЖКХ в Кузьминках. Что касается экологии, то на их участке появился муравейник. А муравьи не строят свои дома на загрязненных территориях.

– Въехали в свой дом буквально перед пандемией. И мы были счастливы, когда спокойно можно было гулять на собственном участке. Больше уже никогда не переедем в квартиру. Тем более что и у меня, и у супруги-дизайнера работа удаленная. В Усть-Заостровке хороший интернет, и нам, в принципе, можно никуда из поселка не выезжать, – перечисляет плюсы жизни в своем доме омич.

Единственный минус – отсутствие нормальной школы. Дочь Евгения в этом году пошла в первый класс, и теперь обладателю загородного дома приходится ежедневно возить ребенка на учебу в Омск.

Аналогичным образом поступила и семья Полины Черновой. Девушка вышла замуж, продала родительскую квартиру на улице Серова и вместе с мужем приобрела дом в «Долине нищих». Омичка призналась, что подходящую недвижимость семья искала очень долго.

– Объездили буквально весь город, все районы, где есть более-менее приличные дома. Очень долго искали. На самом деле, найти подходящий дом с нужными параметрами в Омске не так просто – хорошие предложения сразу «разлетаются». Но мы все же нашли дом, приобрели его. Поселок нравится. Все называют его «Долиной нищих», но здесь живут совершенно обычные люди. Жить на земле нам нравится: у нас просторный дом, своя территория. До центра города на машине не так далеко. А старая квартира, она стесняла, находиться в ней было психологически тяжело, – говорит омичка.

Дефицит на рынке частного жилья в Омске все же есть, поэтому, решив перебраться «на землю», люди все же чаще строят жилье сами. Причем в тех районах, где по планам должны вырасти многоэтажки. Как оказалось, найти землю под постройку дома можно, но цены «кусаются».

Два миллиона за три сотки с лачугой  

Чаще всего в частном секторе продают участки с очень старыми домами, которые в буквальном смысле уходят под землю. К примеру, на 23-й Северной сейчас можно купить участок в 4 сотки с домом под снос, все вместе это обойдется в 560 тыс. рублей. Соседний участок, где стоит такая же лачуга, продается уже за 2 миллиона. 

Больше всего предложений участков под строительство индивидуального жилья в Омске – в районе Амурского поселка, Порт-Артура, в Старом Кировске и «Долине нищих». Разброс цен на землю – от 400 тысяч за 5 соток до 3 миллионов за 10 соток.

Как отмечают сами продавцы, цена участка зависит от наличия коммуникаций, удаленности от дорог, наличия/отсутствия старого дома, который нужно сносить, а также от массы других факторов. Например, от возможности догазификации. За последний год в городе существенно подорожали те участки, где газа нет, но его можно провести по программе догазификации. Та земля, где газ есть, само собой априори дороже.

– Рост стоимости земли идет в городе постепенно, земля дорожает примерно на 10 % в год. Здесь нет такого галопирующего роста цен, как на рынке квартир. Но квартир объективно покупают больше, чем домов. Поэтому рынок квартир более развит, и ипотечные условия на квартиры лучше, чем на дома, – говорит директор консалтинговой компании «Омэкс» Максим Репин.

Но мало купить землю, на ней еще нужно построить дом. В Омске есть немало компаний, которые предлагают такие услуги.

Сколько стоит в Омске дом построить?

За последние два года стоимость строительства дома в Омске увеличилась на 30–40 %. Виной всему – подорожание стройматериалов, в первую очередь древесины.

Для того чтобы хотя бы примерно оценить стоимость строительства, мы взяли для примера одноэтажный дом площадью 70 квадратных метров с двумя комнатами и кухней. В офисе крупной строительной компании, расположенной на улице Омской, рассказали, что строительство такого дома без коммуникаций и отделки обойдется в 1,5 млн рублей.

– Смотрите, можно взять сырой и сухой брус. Сырой брус сегодня стоит 14 тысяч рублей за кубометр, сухой – 30 тысяч. Но сухого бруса в Омске нет, на него очередь. Сушат древесину в Калачинске, больше в области нигде. Поэтому лучше брать сырой брус, – пояснил сотрудник строительной компании.

Из-за использования сырого бруса в новом доме нельзя будет производить отделку примерно год – за это время древесина высохнет, дом «усядет». На строение в 70 «квадратов» нужно 18 кубометров древесины.

– Ленточный фундамент на такой дом обойдется в 125–130 тысяч, «коробка» – древесина и работа – в 550 тысяч, крыша из металлочерепицы – в 200 тысяч. Утепленные пол и потолок – это еще 570 тысяч. Получается, около 1,3 млн плюс отопление – еще около 200 тысяч, – привели расчеты в компании.

С отделкой, окнами, с подводом коммуникаций дом обойдется уже в 2 миллиона.  При этом, как отметили в другой компании, если строить дом из минеральной ваты, то можно сэкономить 200–300 тыс. рублей по сравнению с брусовым.

– Дома из минваты строят даже в Финляндии. Финны не мерзнут, и из омичей еще никто не замерз, – заявили в компании, рекламируя строительное ноу-хау.

Для сравнения, новая двухкомнатная квартира площадью 70 квадратных метров с отделкой «под ключ» в многоэтажке обойдется в 5–6 млн рублей. То есть более чем в два раза дороже. И то новое жилье сейчас можно приобрести далеко от центра – в «Амуре-2», на Московке и т. д. Получается, дом построить выгоднее? Да, но опять же не стоит забывать нюанс в виде земли. Хорошо, если в собственности уже имеется земельный участок. А если его нет? Тогда придется выложить от 500–600 тыс. до 2–3 млн рублей в зависимости от расположения участка.

«ИЖС в Омске – это посильная ипотека»

Также распространенный вариант – купить готовый дом и самому сделать из него «конфетку». Реконструкцию домов в частном секторе специалисты называют своего рода ипотекой.

– Люди строят дома для себя и под себя. В квартире же ты стены не передвинешь, а в частном доме можно пристроить комнату, построить второй этаж. Все сделать под себя. Это очень удобно. Это своего рода ипотека, – говорит специалист по недвижимости Максим Репин. – С одной зарплаты купил кирпичи, с другой – утеплитель, потом приобрел двери. И ты строишь год-два-три по мере своих сил. А квартиру нужно сразу покупать, сразу всю сумму брать в кредит или где-то изыскивать. Строительство своими руками – это также механизм посильных платежей. И люди этим пользуются. Этим можно объяснить бум на рынке ИЖС.

Тенденция начала формироваться в пандемию, когда запертые в четырех стенах люди стали охотнее «тянуться к земле», захотели иметь свой дом, чтобы можно было заниматься огородом, а также отдыхать на своем участке.

Согласна с Репиным и эксперт в области недвижимости Нина Карпенко. Она уверена, что омичи покупают дома по разным причинам – от выращивания помидоров до «выгуливания» детей, что особенно актуально стало в пандемию.

– Люди стали активнее покупать дома как в городе, так и за городом по нескольким причинам. Во-первых, это пандемия. О ее роли в росте спроса на дома и дачи уже говорилось неоднократно. Во-вторых, это огороды, – отмечает директор ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко. – Люди стали интересоваться выращиванием своих овощей, чтобы можно было возле дома разбить грядки, выращивать помидоры-огурцы. И где детей можно выгуливать. Причем в последнее время берут дома на окраине города, где воздух чище, меньше выбросов.

При этом повышенным спросом пользуются не гигантские коттеджи, как это было еще несколько лет назад, а дома с более скромной площадью.

– Каждый покупает по карману. Кому-то выгоднее купить старый дом и его отремонтировать, кто-то хочет собственный дом построить. Но для этого нужно быть человеком состоятельным. Если раньше строили и покупали большие дома на 400–500 «квадратов» – большие коттеджи, то теперь строят и покупают дома в 200–300 «квадратов». Рубль расставил все на свои места, так как большой дом нужно обслуживать, много платить за «коммуналку» и нести бОльшие расходы, а многим это невыгодно и непосильно, – пояснила руководитель «Недвижимости-Гарант».

«Жители частного сектора – самые свободные люди в Омске!»

Для целого ряда людей переезд в частный сектор связан не только с финансовыми вопросами, а с образом жизни – многих  психологически тянет к земле, они хотят жить отдельно, свободно от соседей, чего нет в многоэтажках.

Историк и краевед Игорь Коновалов уверен, что жить в центре города в своем доме – это престижно и очень достойно. Это своего рода образ жизни, когда человек хочет иметь свою землю. Коновалов на 100 % понимает таких омичей.

–  Все состоятельные люди живут в частных домах. Как в Европе, так и в Омске. Квартиры – это жилье для несостоятельных людей. В Европе это особо заметно. Там многоквартирные дома называют жильем для малоимущих. Когда у нас это поймут? Сейчас наконец-то жители частного сектора в Омске поняли, что они являются владельцами элитного жилья. И я здесь не имею в виду качество жилья, я говорю о качестве жизни, – отметил Коновалов.

Краевед уверен, что со временем мода на квартиры пройдет, и львиная доля омичей будут жить в частных домах. 

– Что такое частный дом? Это усадьба! Житель частного сектора – свободный человек! Он может построить баню, гараж, мастерскую, все, что нужно. И никто за это не упрекнет и не накажет. В квартире же нельзя сделать баню или оборудовать мастерскую. К тому же там нельзя шуметь. В частном доме можно практически все. Частный дом можно пристроить, достроить, расширить. Сделать на свой вкус! Так и было всегда, когда рождались дети, пристраивали комнаты. Захотел – занимайся огородничеством, ремеслом. Сажай грядки, разводи кур, – перечисляет Коновалов.

С историком готов поспорить юрист ООО «Авеста-риэлт» Даниил Ельцов. Он назвал две категории людей, которых чаще всего интересуют дома на земле.

– В Омске частными домами интересуются две категории граждан: либо очень бедные, либо, наоборот, богатые, – отмечает эксперт. – Бедные покупают убогие частные дома либо части домов за счет маткапитала. И вторая категория – это состоятельные жители, которые покупают большие дома.

По словам специалиста, говорить о развитии частного сектора в центре Омска не стоит – его рано или поздно все равно застроят многоэтажками. Поэтому если и вкладываться в такое жилье, то лучше покупать или строить его подальше от центра.

– Частный сектор в центре Омска находится в удручающем состоянии. Его рано или поздно снесут, там строить нормальное жилье смысла нет. Хорошее жилье омичи строят и покупают на окраинах города либо в ближайшем пригороде – Омском районе. Каждый частный дом – это уникальный объект. Поэтому к выбору такого жилья нужно подходить очень тщательно, – подчеркивает специалист.

Почему омичи хотят жить в своем доме?

Таким образом, можно сделать вывод, что омичи отдают предпочтение частным домам по двум основным причинам. Первое – это экономический фактор. Купить дом либо участок под строительство можно намного дешевле, чем квартиру. Самые бедные покупают лачуги, которые уже потом постепенно перестраивают и расширяют. И это доступнее в финансовом плане, чем купить квартиру сразу.

Здесь нельзя не согласиться с Максимом Репиным, что ИЖС – это посильная ипотека для бедных слоев населения. Дом можно строить или расширять медленно, по мере своих финансовых возможностей. Некоторые омичи делают это по 3-5-7 лет, долгое время проживая среди голых стен. Как только появляются дополнительные доходы, они вкладывают их в недвижимость. Тем более что ипотека на частные дома в городе по-прежнему не развита.

Вторая немаловажная причина, почему омичи переезжают из квартир в частные дома, – психологическая. Целые поколения омичей выросли либо в частном секторе, либо в деревнях, откуда переехали в город. И им привычно иметь свой дом, свой участок, баню, гараж и огород. Это было у их родителей, и, вероятно, такая семейная усадьба по наследству перейдет детям. Это своего рода стиль жизни – наличие собственного дома, наличие своей земли, своей территории. Те, кто не может купить дом на земле, берут дачи, спрос на которые также сильно вырос.

И третий фактор – экология. Омичи хотят дышать чистым воздухом. Поэтому многие селятся в пригороде, на земле. А поскольку проблема с выбросами в Омске не решается, эта тенденция будет лишь набирать обороты.

Сергей Энквист